Mietzinsanpassung: wann Sie erhöhen dürfen und senken müssen

Der Referenzzinssatz als Massstab

Massgebend für Mietzinsanpassungen aufgrund der Hypothekarzinsen ist seit 2008 der vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) publizierte hypothekarische Referenzzinssatz. Er wird vierteljährlich festgelegt und gilt für alle Wohnraummietverhältnisse in der Schweiz. Den jeweils aktuellen Wert mit Stand-Datum publiziert das BWO auf seiner Website; er ist die einzige rechtlich massgebende Grundlage für eine zinsbasierte Mietzinsanpassung.

Wie stark sich der Mietzins ändert

Pro Veränderung des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte ändert sich der Mietzins gestaffelt nach Art. 13 VMWG. Bei den heute tiefen Referenzzinssätzen unter 5 Prozent entspricht dies rund 3 Prozent Mietzinsänderung je 0,25 Prozentpunkte. Das gilt in beide Richtungen, bei Erhöhung wie bei Senkung. Die genaue Staffelung für höhere Zinsniveaus entnehmen Sie der VMWG.

Teuerung und Kostensteigerung

Neben dem Referenzzins darf der Vermieter weitere Faktoren geltend machen: bis zu 40 Prozent der seit der letzten Anpassung aufgelaufenen Teuerung nach dem Landesindex der Konsumentenpreise sowie allgemeine Kostensteigerungen, pauschal oder effektiv belegt (Art. 16 VMWG). Diese Faktoren werden mit der Referenzzins-Anpassung verrechnet. Eine lückenlose Anpassungsgeschichte je Mietverhältnis ist entscheidend, um dieses Verrechnungsrecht vollständig zu nutzen.

Senkung: was Mieter verlangen können

Sinkt der Referenzzinssatz, hat die Mieterschaft auf entsprechendes Begehren hin grundsätzlich Anspruch auf eine Mietzinssenkung. Als Eigentümer dürfen Sie der Senkung die noch nicht in den Mietzins eingeflossene Teuerung und Kostensteigerung gegenrechnen. Ohne saubere Anpassungshistorie verlieren Sie dieses Verrechnungsrecht und müssen mehr senken als nötig. Eine eigentümerinitiierte Senkung ohne amtliches Formular ist formlos möglich.

Erhöhung: Formular und Fristen

Eine Mietzinserhöhung ist nur mit dem amtlichen Formular und einer vollständigen, klaren Begründung gültig. Sie muss fristgerecht auf den nächsten Kündigungstermin mitgeteilt werden und den Mieter rechtzeitig vor Beginn der Kündigungsfrist erreichen. Wird das amtliche Formular nicht verwendet, ist die Erhöhung nichtig. Der Mieter kann jede Erhöhung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 269d OR).

Die häufigsten Fehler

Vermeiden Sie: kein amtliches Formular oder ein kantonsfremdes Formular, eine verpasste Frist oder ein falscher Kündigungstermin, eine fehlende oder unvollständige Begründung, das Übersehen der Verrechnung bei Senkungen sowie fehlende Dokumentation aller bisherigen Anpassungen. Jeder dieser Fehler macht die Anpassung anfechtbar oder nichtig. Besonders häufig: die Erhöhung wird auf einen Termin mitgeteilt, zu dem die Kündigungsfrist bereits läuft.

Sonderfall Zimmer, WG und Co-Living

Bei möblierten Zimmern mit häufigen Mieterwechseln erfolgt die Preisanpassung in der Praxis meist über den Anfangsmietzins beim neuen Mietverhältnis, nicht über laufende formelle Anpassungen. Auch hier gelten amtliches Formular und Fristen bei Erhöhungen innerhalb eines laufenden Mietverhältnisses. Wie der Betrieb im Auftrag des Eigentümers rechtlich sauber aufgesetzt wird, lesen Sie im Ratgeber zur Verwaltung von Zimmerhaus, WG und Co-Living.

Mehr dazu im verwandten Ratgeber: Zimmerhaus, WG oder Co-Living verwalten lassen in der Schweiz

Anpassungen im Mandat korrekt führen

Korrekte Mietzinsanpassungen sind Teil eines guten Verwaltungsmandats. Was eine Liegenschaftsverwaltung sonst leistet, lesen Sie im Ratgeber "Was macht eine Liegenschaftsverwaltung"; was sie kostet, im Ratgeber "Was kostet eine Liegenschaftsverwaltung".

Hinweis: Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Orientierung und keine Rechtsberatung. Massgebend sind der Einzelfall und der aktuell vom BWO publizierte Referenzzinssatz; bei Streit entscheidet die Schlichtungsbehörde.