Eigenmietwert-Abschaffung: was sich für Eigentümer ab 2029 ändert

Was am 28. September 2025 wirklich entschieden wurde

Die Vorlage hatte zwei Teile, und beide sind angenommen. Erstens: die Abschaffung des Eigenmietwerts als steuerbares Einkommen für selbstbewohntes Wohneigentum. Zweitens, untrennbar daran gekoppelt: die Verfassungsgrundlage, die es den Kantonen erlaubt, eine Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften zu erheben (HEV, EFD). Das eine gab es nicht ohne das andere. Politisch wurde die Koppelung breit so gelesen, dass die Tourismuskantone einer reinen Abschaffung nicht zugestimmt hätten, weil ihnen Steuersubstrat von Zweitwohnungsbesitzern weggebrochen wäre. Der Ausgleich war aus dieser Sicht der politische Preis.

Für Sie als Eigentümer heisst das: Es gibt nicht eine Reform, es gibt zwei Bewegungen. Die bundesweite Logik, Eigenmietwert weg und Abzüge weg, ist überall gleich. Die kantonale Logik, neue Objektsteuer und mögliche Weiterführung von Energieabzügen, wird sich von Kanton zu Kanton unterscheiden. Wer eine Zweitwohnung im Wallis, in Graubünden oder im Tessin besitzt, muss die kantonale Umsetzung genauso genau verfolgen wie die Bundesregel.

Der Kern: kein fiktives Einkommen mehr, aber auch keine Abzüge

Heute versteuern Sie auf Ihrem selbstbewohnten Eigenheim einen Eigenmietwert, also ein fiktives Einkommen für das Wohnen in den eigenen vier Wänden. Im Gegenzug dürfen Sie Liegenschaftsunterhalt, Verwaltungskosten und Versicherungsprämien abziehen, dazu die Schuldzinsen. Der Eigenmietwert ist seit Jahrzehnten fester Teil der Schweizer Eigentümerbesteuerung. Seine Abschaffung kippt diese Logik komplett.

Ab 2029 entfällt für selbstbewohntes Wohneigentum der Eigenmietwert als fiktives Einkommen. Dafür entfallen auch die Abzüge für Liegenschaftsunterhalt, Verwaltungskosten und Versicherungsprämien für selbstgenutzte Liegenschaften (EFD, BDO, VZ, T+R). Die entscheidende Rechnung: Sie verlieren ein Einkommen, das Sie nie real erhalten haben, und Sie verlieren Abzüge, die für viele real Geld wert waren.

Ob Sie netto besser oder schlechter fahren, hängt an einer einzigen Frage: Waren Ihre bisherigen Abzüge höher oder tiefer als der wegfallende Eigenmietwert? Bei einem frisch sanierten Altbau mit hohem laufendem Unterhalt und hoher Hypothek waren die Abzüge oft höher. Bei einem schuldenfreien, gut erhaltenen Haus war der Eigenmietwert die grössere Last. Hier verläuft die Trennlinie zwischen Gewinnern und Verlierern.

Der Schuldzinsabzug wird zur Rechenaufgabe

Das technisch Anspruchsvollste an der Reform ist der neue Schuldzinsabzug. Heute ziehen private Eigentümer ihre Schuldzinsen bis zur Höhe des Vermögensertrags plus 50'000 Franken ab (LUKB). Ab 2029 gilt eine quotale Logik: Der abzugsfähige Anteil entspricht dem Verhältnis der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen, also bewegliches plus unbewegliches Vermögen, nicht nur zum Immobilienvermögen (EFD, BDO, Raiffeisen).

Wer nur bewegliches Vermögen und selbstgenutzte Liegenschaften hält, kann künftig gar keine Schuldzinsen mehr abziehen. Wer dagegen vermietete oder verpachtete Liegenschaften besitzt, behält den quotalen Abzug, bemessen an dieser Quote. Für Steuerpflichtige ohne Miet- oder Pachterträge sind künftig sämtliche privaten Schuldzinsen nicht mehr abziehbar, also auch Konsum-, Klein- und Lombardkredite (LUKB, EFD).

Diese Quotenlogik ist der Grund, warum die Reform für den klassischen, hoch verschuldeten Eigenheimbesitzer ohne Renditeobjekt unangenehm werden kann. Er verliert den Schuldzinsabzug als Faustregel fast vollständig, während ihm gleichzeitig die Unterhaltsabzüge wegbrechen. Wer ein Mietshaus im Portfolio hat, kann auf diesem Teil weiter optimieren.

Die Übergangsregel für Ersterwerber: ein zeitlich begrenztes Fenster

Der Gesetzgeber hat eine befristete Einstiegshilfe eingebaut. Wer erstmals in der Schweiz selbstbewohntes Wohneigentum als Erstliegenschaft erwirbt, darf während zehn Jahren einen befristeten, degressiv sinkenden Schuldzinsabzug geltend machen. Der Höchstbetrag liegt im ersten Jahr bei CHF 10'000 für Ehepaare und CHF 5'000 für ledige und übrige Steuerpflichtige. Er sinkt jährlich um 10 Prozent des Ausgangsbetrags und ist nach zehn Jahren bei null (EFD-Faktenblatt vom 15.08.2025, Migros Bank, ZKB). Der Abzug gilt auf Bundes- und Kantonsebene (Raiffeisen).

Das ist eine spürbare Entlastung in genau der Phase, in der junge Familien die höchste Hypothekarlast und die geringsten Reserven haben. Aber es ist eine Brücke, kein Dauerzustand. Der Abzug schrumpft jedes Jahr um den gleichen Schritt und ist nach zehn Jahren weg. Wer kauft, sollte diese Degression von Anfang an einrechnen und nicht mit einer dauerhaften Entlastung kalkulieren.

Energetische Sanierungen: der Bund streicht, die Kantone dürfen befristet behalten

Diese Änderung trifft ausgerechnet jene, die ohnehin sanieren wollen. Investitionen in Energiespar-, Umweltschutz- und Rückbaumassnahmen sind auf Stufe direkte Bundessteuer künftig nicht mehr abziehbar, weder für selbstgenutzte noch für Renditeliegenschaften (BDO, VZ). Die Denkmalpflege bleibt beim Bund abziehbar, sie ist die Ausnahme.

Die Kantone können die Abzüge für Energiespar- und Umweltmassnahmen weiterhin zulassen, allerdings nur bis längstens 2050 (EFD). Das Wort "können" ist hier entscheidend, und die Befristung dazu. Ab 2029 hängt die steuerliche Attraktivität einer Wärmepumpe vom Wohnkanton ab, nicht mehr von der Bundesregel, und auch kantonal nur befristet bis längstens 2050. Wer eine grössere energetische Sanierung plant, muss ab 2029 zwei Ebenen getrennt rechnen, Bund und Kanton, und sollte die kantonale Regelung samt ihrer Frist kennen, bevor er die Offerte unterschreibt.

Zweitwohnungen: doppelt getroffen

Für Zweitwohnungsbesitzer ist die Reform die unangenehmste. Sie verlieren alle bisherigen Abzüge, und als Ausgleich für die Kantone kommt eine mögliche, kantonal optionale Liegenschaftssteuer, eine Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften, deren Verfassungsgrundlage am 28. September 2025 angenommen wurde (Migros, VZ, EFD). Ob und wie hoch ein Kanton sie einführt, entscheidet jeder Kanton selbst, und die Einführung ist noch offen (EFD, Raiffeisen).

Im ungünstigen Fall heisst das: keine Abzüge mehr, dafür eine neue, jährlich wiederkehrende Objektsteuer. Gerade die Tourismuskantone haben ein Interesse daran, das wegfallende Substrat zu kompensieren. Wer eine Ferienwohnung hält, sollte zwei Dinge tun: die kantonale Gesetzgebung am Standort der Zweitwohnung beobachten, und nüchtern durchrechnen, ob sich das Objekt unter dem neuen Regime noch trägt. Wer mit einem Verkauf liebäugelt, sollte den Reflex bremsen: Ein Verkauf löst Grundstückgewinnsteuer aus, ein Schnellverkauf vor 2029 ist je nach Haltedauer selten die günstigste Variante und gehört vorgerechnet. Wer hält, aber den Aufwand abgeben will, kann die Bewirtschaftung an eine Verwaltung übergeben.

Renditeobjekte und juristische Personen: jetzt zählt Präzision

Vermietete und verpachtete Liegenschaften behalten ihre Logik. Der Unterhalt bleibt abziehbar, und es bleibt ein Schuldzinsabzug, aber nur noch quotal nach Vermietungsanteil. Der heutige allgemeine Abzug, Vermögensertrag plus 50'000 Franken, entfällt (LUKB). Je höher der selbstgenutzte Anteil am Vermögen, desto kleiner der verbleibende Abzug. Damit wird die saubere, getrennte Bewirtschaftung von selbstgenutzt und vermietet ab 2029 zur Geldfrage, nicht zur Formsache.

Juristische Personen sind von der Reform nicht betroffen. Eine AG oder GmbH, die Liegenschaften hält, kann Schuldzinsen und Unterhalt weiterhin abziehen (LUKB). Das verändert die strategische Abwägung, ob ein grösseres Portfolio privat oder über eine Gesellschaft gehalten werden soll. Diese Frage ist komplex und gehört in die Hände eines Steuerberaters oder Treuhänders. Wer vermietet, sollte deshalb nicht in Entwarnung verfallen, sondern jetzt die Trennung der Verhältnisse und die Belegführung sauber aufstellen. Genau das entscheidet 2029 darüber, wie viel quotaler Abzug übrig bleibt.

Mehr dazu im verwandten Ratgeber: Steuerfenster bis 2028: welche Renovation sich jetzt noch lohnt

Der Vorzieheffekt: warum 2027 und 2028 die wichtigsten Jahre sind

Die folgenreichste Beobachtung: Werterhaltender Unterhalt ist nur noch bis und mit Steuerjahr 2028 abziehbar (Raiffeisen). Ab 2029 ist er für selbstgenutzte Liegenschaften steuerlich tot. Das erzeugt einen klaren Anreiz, aufgeschobenen Unterhalt vorzuziehen, solange er noch abzugsfähig ist.

Raiffeisen rechnet deshalb mit einem Sanierungs-Vorzieheffekt vor 2029. Meine Einschätzung als Verwalter, nicht als Steuerberater: Das wird die Handwerkerkapazitäten in den Jahren 2027 und 2028 spürbar verknappen und die Preise treiben. Wer ohnehin in den nächsten Jahren Dach, Fenster, Heizung oder Bad erneuern muss, fährt steuerlich besser, wenn die werterhaltenden Arbeiten im alten System abgerechnet werden. Eine Steuerersparnis, die von einer überteuerten Offerte aufgefressen wird, ist allerdings keine. Wer 2028 verstreichen lässt, verliert den Unterhaltsabzug für selbstgenutzte Liegenschaften ersatzlos.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen werterhaltendem Unterhalt, abziehbar solange das alte System läuft, und wertvermehrenden Investitionen, die anders behandelt werden und oft erst bei einem späteren Verkauf über die Grundstückgewinnsteuer relevant sind. Welche Position in welchen Topf gehört, entscheidet im Einzelfall die Steuerverwaltung. Genau deshalb entscheidet eine getrennt geführte Dokumentation jeder Rechnung ab heute darüber, was Ihr Steuerberater 2029 noch geltend machen kann.

Vorher / Nachher: das selbstbewohnte Eigenheim im Vergleich

Wer profitiert, wer wird eher belastet

Was Eigentümer jetzt bis 2028 tun sollten

Die klare Linie in vier Schritten.

• Aufgeschobenen werterhaltenden Unterhalt vorziehen, solange er bis und mit 2028 abziehbar ist, und früh planen, bevor die Handwerker ausgebucht sind.
• Jede Rechnung getrennt und prüfsicher dokumentieren: werterhaltend gegen wertvermehrend, selbstgenutzt gegen vermietet, damit die Steuerverwaltung später nichts in den falschen Topf legt.
• Bei Zweitwohnungen die kantonale Gesetzgebung beobachten und ehrlich durchrechnen, ob sich das Objekt unter dem neuen Regime noch trägt, bevor ein Verkauf zum Reflex wird.
• Vor jeder grösseren Entscheidung, vom Vorziehen einer Sanierung bis zur Frage privat oder juristische Person, den eigenen Steuerberater oder Treuhänder rechnen lassen.

Wo BoVita ansetzt

BoVita verwaltet Wohn- und Renditeliegenschaften in der Schweiz, mit zusätzlicher Spezialisierung auf möblierte Zimmer, WG und Co-Living. Die steuerliche Berechnung Ihres Einzelfalls gehört zu Ihrem Treuhänder oder Steuerberater. Was wir liefern, ist die Grundlage, auf der diese Beratung erst funktioniert:

• Wir koordinieren werterhaltenden Unterhalt vor Ende 2028 und gleisen ihn terminlich auf, bevor die Handwerker ausgebucht sind.
• Wir dokumentieren jede Rechnung getrennt und prüfsicher: werterhaltend gegen wertvermehrend, selbstgenutzt gegen vermietet.
• Bei Renditeobjekten liefern wir die korrekte Abrechnung von Unterhalt und Schuldzinsen, sauber getrennt nach selbstgenutzt und vermietet.
• Falls Sie eine Zweitwohnung oder ein nicht mehr tragbares Objekt abgeben, liefern wir die neutrale Verkehrswert-Grundlage.