Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite verstehen
Drei Kennzahlen, drei Blickwinkel auf dasselbe Objekt. Hier sehen Sie, was jede misst, wie sie sich berechnet und worauf es bei der Einordnung ankommt.
Bruttorendite
Die Bruttorendite setzt die jährliche Soll-Miete ins Verhältnis zum Kaufpreis: Soll-Mietertrag geteilt durch Kaufpreis mal 100. Beispiel: 45'000 Franken Soll-Miete bei 1'000'000 Franken Kaufpreis ergeben eine Bruttorendite von 4,5 Prozent. Sie ist schnell berechnet, blendet aber Kosten und Leerstand aus.
Nettorendite
Die Nettorendite zieht die laufenden Kosten ab und rechnet mit dem Ist-Mietertrag (Soll-Miete abzüglich kalkulatorischem Leerstand): Ist-Mietertrag minus Bewirtschaftung, Rückstellungen und Unterhalt, geteilt durch den Kaufpreis mal 100. Im Beispiel mit dem Kostenmodell nach UBS (rund 6 Prozent Bewirtschaftung und 2 Prozent Rückstellungen auf die Mieten, rund 1 Prozent Unterhalt auf den Kaufpreis) fallen rund 13'600 Franken Kosten an, die Nettorendite liegt dann bei rund 3,14 Prozent.
Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie sich Ihr eingesetztes Kapital verzinst. Sie zieht zusätzlich den Hypothekarzins ab und teilt durch das Eigenkapital: Ist-Mietertrag minus Kosten minus Hypothekarzins, geteilt durch Eigenkapital mal 100, vor Steuern (UBS-Methode). Wegen der Hebelwirkung der Hypothek liegt sie bei tiefen Zinsen oft über der Nettorendite, steigt der Zins, kippt der Effekt.
Welche Rendite ist gut?
ab rund 4 %
Bruttorendite gilt laut UBS als attraktiv
rund 3 %
Eigenkapital- bzw. Netto-netto-Rendite gilt als solide
1,0 %
Leerwohnungsziffer Schweiz per 1.6.2025
Als Orientierung nennt UBS Bruttorenditen ab rund 4 Prozent als attraktiv und Eigenkapital- beziehungsweise Netto-netto-Renditen um 3 Prozent als solide (UBS, Lohnt sich Ihr Renditeobjekt). Das sind Anhaltspunkte, keine festen Grenzen. Massgeblich bleiben Lage, Zustand und Finanzierung. Zur Einordnung des Leerstandsrisikos: die schweizweite Leerwohnungsziffer lag per 1.6.2025 bei 1,0 Prozent (BFS Leerwohnungszählung, Stand 1.6.2025).
Rendite und Bewirtschaftungsqualität
Die meisten Rechner hören bei der Zahl auf. Entscheidend für die tatsächliche Rendite ist aber, wie gut ein Objekt bewirtschaftet wird. Leerstand, Mieterwechsel und Aufwand drücken direkt auf Netto- und Eigenkapitalrendite. Eine professionelle Liegenschaftsverwaltung mit Spezialgebiet möblierte Zimmer, WG und Co-Living kann Leerstand und Aufwand senken. Genau hier liegt BoVitas Spezialgebiet.
- Eigener Zimmerbetrieb
- Mitglied HEV Aargau
- Im Auftrag des Eigentümers
So rechnet dieser Rechner
Alle Formeln sind offen. Die folgenden Berechnungen entsprechen genau dem, was der Rechner oben ausgibt, jede Bezugsgrösse ist benannt.
| Kennzahl | Formel |
|---|---|
| Ist-Mietertrag | Soll-Miete x (1 - Leerstand / 100)Soll-Miete abzüglich kalkulatorischem Leerstand. |
| Bruttorendite | Soll-Mietertrag / Kaufpreis x 100Leerstandsfrei, vor Kosten (UBS). |
| Nettorendite | (Ist-Mietertrag - Bewirtschaftung - Rückstellungen - Unterhalt) / Kaufpreis x 100Bewirtschaftung und Rückstellungen auf den Ist-Mietertrag, Unterhalt auf den Kaufpreis. |
| Eigenkapitalrendite | (Ist-Mietertrag - Kosten - Hypothekarzins) / Eigenkapital x 100Vor Steuern (UBS-Methode). Eigenkapital auf den Kaufpreis begrenzt. |
| Cashflow pro Jahr | Ist-Mietertrag - Bewirtschaftung - Rückstellungen - Unterhalt - HypothekarzinsVor Amortisation und Steuern. |
Kostenmodell nach UBS: rund 6 Prozent Bewirtschaftung und rund 2 Prozent Rückstellungen auf die Ist-Nettomieten, rund 1 Prozent Unterhalt auf den Kaufpreis p.a. (HEV/UBS). Diese Werte sind im Rechner anpassbar. Quelle: UBS, Lohnt sich Ihr Renditeobjekt; Unterhalt nach HEV/UBS, rund 1 Prozent p.a.. Stand 2026.
Häufige Fragen
Was ist eine gute Bruttorendite für eine Renditeliegenschaft in der Schweiz?
Laut UBS gelten Bruttorenditen ab rund 4 Prozent als attraktiv (UBS, Lohnt sich Ihr Renditeobjekt). Die Bruttorendite ist aber nur ein erster Anhaltspunkt. Massgeblich bleiben Lage, Zustand, Leerstandsrisiko und Finanzierung. Eine hohe Bruttorendite an schwieriger Lage kann nach Kosten und Leerstand deutlich weniger ergeben.
Wie berechne ich die Nettorendite?
Nettorendite gleich Ist-Mietertrag minus Bewirtschaftung, Rückstellungen und Unterhalt, geteilt durch den Kaufpreis, mal 100. Bewirtschaftung und Rückstellungen rechnen auf den Ist-Mietertrag, der Unterhalt auf den Kaufpreis. Im Rechner ist jede Bezugsgrösse aufklappbar offengelegt (Kostenmodell nach UBS: rund 6 Prozent Bewirtschaftung, rund 2 Prozent Rückstellungen, rund 1 Prozent Unterhalt).
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Renditeliegenschaft?
Als Orientierung nennt UBS ein Mindest-Eigenkapital von rund 25 Prozent, die maximale Belehnung liegt bei etwa 75 Prozent (UBS, Lohnt sich Ihr Renditeobjekt). Bei Renditeliegenschaften gelten oft strengere Vorgaben als beim Eigenheim. Tragen Sie im Rechner Ihren realen Wert ein, der Rechner blockiert nichts, weist aber dezent auf Werte unter rund 25 Prozent hin.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite?
Die Bruttorendite setzt die Soll-Miete ins Verhältnis zum Kaufpreis, ohne Kosten. Die Nettorendite zieht Bewirtschaftung, Rückstellungen und Unterhalt ab und rechnet mit dem Ist-Mietertrag. Die Eigenkapitalrendite zieht zusätzlich den Hypothekarzins ab und teilt durch das eingesetzte Eigenkapital, sie zeigt die Verzinsung Ihres eigenen Kapitals vor Steuern (UBS-Methode).
Wie wirkt sich Leerstand auf die Rendite aus?
Leerstand senkt den Ist-Mietertrag und damit Netto- und Eigenkapitalrendite sowie den Cashflow direkt. Im Rechner stellen Sie den kalkulatorischen Mietausfall als Schieber von 0 bis 10 Prozent ein und sehen die Wirkung live. Zur Einordnung: Die schweizweite Leerwohnungsziffer lag per 1.6.2025 bei 1,0 Prozent (BFS, 48'455 Wohnungen). Eine professionelle Bewirtschaftung kann Leerstand und Aufwand senken.
Ist diese Berechnung eine Finanz- oder Anlageberatung?
Nein. Der Rechner dient der Orientierung und ersetzt keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Massgeblich sind Ihre individuellen Verhältnisse. Ein Erstgespräch mit BoVita ist Bewirtschaftungs- und Verwaltungsberatung, also unser Kerngeschäft, und ausdrücklich keine Finanz- oder Anlageberatung.
Quellen (Stand 2026)
- UBS, Lohnt sich Ihr Renditeobjekt: ubs.com
- BFS Leerwohnungszählung, Stand 1.6.2025: bfs.admin.ch
- HEV/UBS, rund 1 Prozent p.a.