Referenzzins, Teuerung und Kostensteigerung
Drei Komponenten, drei Rechtsgrundlagen. Hier sehen Sie, wie jede Komponente berechnet wird, was sie bedeutet und worauf es bei der korrekten Anpassung ankommt.
Referenzzins-Komponente
Der hypothekarische Referenzzinssatz wird vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) vierteljährlich publiziert und ist seit 2008 die gesetzliche Grundlage für Mietzinsanpassungen. Pro 0,25 Prozentpunkte Veränderung ergibt sich ein "Schritt". Der Staffelsatz je Schritt richtet sich nach dem aktuellen Satz: bei einem Satz unter 5 Prozent sind es 3 Prozent je Schritt (Art. 13 VMWG). Bei einem Satz von 5 bis unter 6 Prozent gelten 2,5 Prozent, ab 6 Prozent 2 Prozent. Steigt der Referenzzinssatz um 0,25 Prozentpunkte, darf die Miete um rund 3 Prozent erhöht werden, sofern der Satz unter 5 Prozent liegt.
Teuerungs-Komponente
40 Prozent der prozentualen Veränderung des Landesindexes der Konsumentenpreise (LIK) seit der letzten Anpassung dürfen auf den Mietzins überwälzt werden (Art. 16 Abs. 1 VMWG). Den aktuellen LIK-Indexstand publiziert das Bundesamt für Statistik (BFS). Nur der noch nicht bereits weitergegabene Teuerungsanteil ist zulässig. Bei einer Senkung des Referenzzinssatzes darf die noch nicht weitergegebene Teuerung gegen den Senkungsanspruch des Mieters aufgerechnet werden.
Kostensteigerungs-Komponente
Allgemeine Kostensteigerungen (Art. 16 Abs. 2 VMWG) werden pauschal auf den Mietzins überwälzt. Als übliche Pauschale gilt je nach kantonaler Praxis rund 0,5 Prozent pro Jahr. Dieser Wert ist im Rechner editierbar. Basis ist die Anzahl Jahre seit der letzten Mietzinsanpassung. Wie die Teuerung ist auch die allgemeine Kostensteigerung nur in Plus-Richtung relevant und kann bei einer Senkung aufgerechnet werden.
Amtliches Formular und Fristen
Amtliches Formular
Pflicht bei jeder Erhöhung, ohne Formular ist die Anpassung nichtig (Art. 269d OR)
Fristgerecht
Auf den nächsten Kündigungstermin, in der Regel mit 10-tägigem Vorlauf vor der Kündigungsfrist
Anfechtungsfrist
Mieter hat 30 Tage ab Empfang, um bei der Schlichtungsbehörde anzufechten (Art. 269d OR)
Das amtliche Formular für Mietzinserhöhungen ist kantonal vorgeschrieben und erhältlich bei den kantonalen Behörden. Eine Erhöhung ohne das Formular ist auch dann nichtig, wenn die Berechnung korrekt ist. Tragen Sie im Formular die Begründung ein, also welche der drei Komponenten (Referenzzins, Teuerung, Kostensteigerung) in welcher Höhe geltend gemacht wird. Die Begründungs-Übersicht des Rechners unterstützt Sie dabei.
Mietzinsanpassung im laufenden Betrieb
Mietzinsanpassungen sind das fehleranfälligste Thema im Mietrecht. Ein falsches Formular, eine verpasste Frist oder eine fehlende Begründung macht die Anpassung nichtig, auch wenn der Betrag rechnerisch stimmt. BoVita übernimmt als Liegenschaftsverwaltung mit Spezialgebiet möblierte Zimmer, WG und Co-Living die vollständige Verwaltung, einschliesslich korrekte Mietzinsanpassungen, fristgerechte Formularstellung und Dokumentation.
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- Korrekte Formularstellung
- Persönlich erreichbar
So rechnet dieser Rechner
Alle Formeln sind offen. Die folgenden Berechnungen entsprechen genau dem, was der Rechner oben ausgibt. Jede Bezugsgrösse ist benannt.
| Komponente | Formel und Bezug |
|---|---|
| Referenzzins-Komponente | Schritte × StaffelsatzSchritte = (aktueller Satz − letzter Satz) / 0,25, abgeschnitten auf ganze Schritte. Staffel: 3 % je Schritt bei Satz < 5 %; 2,5 % bei 5–<6 %; 2 % ab 6 % (Art. 13 VMWG). |
| Teuerungs-Komponente | 40 % × (LIK₁ − LIK₀) / LIK₀40 % der prozentualen LIK-Veränderung seit der letzten Anpassung, nur in Plusrichtung überwälzbar (Art. 16 Abs. 1 VMWG). Wert = 0 bei negativer oder nicht angegebener Teuerung. |
| Kostensteigerungs-Komponente | Jahre × Pauschale p.a.Allgemeine Kostensteigerung pauschal, üblicherweise 0,5 % p.a. (editierbar), mal Jahre seit letzter Anpassung (Art. 16 Abs. 2 VMWG). Nur in Plusrichtung. |
| Netto-Anpassung (Erhöhung) | Ref.-Komp. + Teuer.-Komp. + Kosten-Komp.Einfache Summe aller drei Komponenten bei gestiegenem Referenzzinssatz. |
| Netto-Anpassung (Senkung) | Ref.-Komp. + Teuer.-Komp. + Kosten-Komp.Gesunkener Referenzzinssatz: Ref.-Komp. ist negativ, Teuerung und Kosten werden dagegen aufgerechnet (Eigentümer muss nicht senken, was er schon kompensiert hat). |
| Neuer Netto-Mietzins | Aktueller Mietzins × (1 + Netto-% / 100)Kaufmännisch gerundet auf CHF 0.05; in der Anzeige auf CHF 1.00 gerundet für die Übersicht. |
Alle Formeln entsprechen Art. 13 und Art. 16 VMWG. Massgeblich ist der aktuell vom BWO publizierte Referenzzinssatz. Teuerung (LIK) via BFS. Disclaimer: Orientierungsrechner, kein Ersatz für Rechtsberatung. Stand 2026.
Häufige Fragen
Wie viel darf ich den Mietzins erhöhen, wenn der Referenzzinssatz steigt?
Pro 0,25 Prozentpunkte Anstieg des Referenzzinssatzes darf der Mietzins um rund 3 Prozent erhöht werden, solange der Referenzzinssatz unter 5 Prozent liegt (Art. 13 VMWG). Zusätzlich können Teuerung (40 Prozent der LIK-Veränderung) und allgemeine Kostensteigerungen (Pauschale, üblicherweise 0,5 Prozent pro Jahr) geltend gemacht werden. Der Rechner ermittelt alle drei Komponenten und zeigt die offene Formel.
Muss ich den Mietzins senken, wenn der Referenzzinssatz fällt?
Nein, automatisch nicht. Mieter können aber eine Senkung verlangen (Art. 270a OR). Wenn Sie eine Senkung begehren, können Sie als Eigentümer nicht weitergegebene Teuerungsanteile und allgemeine Kostensteigerungen dagegen aufrechnen. Der Rechner zeigt die Netto-Senkung nach Verrechnung.
Brauche ich das amtliche Formular für eine Mietzinserhöhung?
Ja, zwingend. Eine Mietzinserhöhung ist nur mit dem kantonal vorgeschriebenen amtlichen Formular gültig, und zwar fristgerecht auf den nächsten Kündigungstermin (in der Regel mit 10-tägigem Vorlauf vor der Kündigungsfrist, Art. 269d OR). Ohne Formular oder bei Fristversäumnis ist die Erhöhung nichtig. Der Rechner liefert die Berechnungsgrundlage; das Formular und die Frist sind Ihre Verantwortung.
Was ist der Referenzzinssatz und wo finde ich den aktuellen Wert?
Der hypothekarische Referenzzinssatz ist ein vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) vierteljährlich berechneter Durchschnittszinssatz der inländischen Hypotheken. Er ist die gesetzliche Grundlage für Mietzinsanpassungen (seit 2008). Den jeweils gültigen Wert publiziert das BWO auf seiner Website (bwo.admin.ch). Tragen Sie diesen Wert in den Rechner ein.
Was sind Teuerung und Kostensteigerung beim Mietzins?
Teuerung bezieht sich auf den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK, publiziert vom BFS). 40 Prozent der LIK-Veränderung seit der letzten Anpassung darf auf den Mietzins überwälzt werden (Art. 16 Abs. 1 VMWG). Allgemeine Kostensteigerungen (Art. 16 Abs. 2 VMWG) werden pauschal berechnet, üblicherweise 0,5 Prozent pro Jahr; dieser Wert ist im Rechner editierbar.
Quellen und Rechtsgrundlagen (Stand 2026)
- Fedlex, VMWG Art. 13, Mietzinsanpassung: fedlex.admin.ch
- Fedlex, VMWG Art. 16, Teuerung und Kostensteigerung: fedlex.admin.ch
- Fedlex, OR Art. 269a, Zulässige Mietzinse: fedlex.admin.ch
- Fedlex, OR Art. 269d, Anfechtung: fedlex.admin.ch
- Bundesamt für Wohnungswesen BWO, Referenzzinssatz: bwo.admin.ch
- Bundesamt für Statistik BFS, Landesindex der Konsumentenpreise: bfs.admin.ch
Dieser Rechner dient der Orientierung und ist keine Rechtsberatung. Mietzinserhöhungen sind nur mit dem amtlichen Formular und fristgerecht gültig; massgebend sind der Einzelfall und der aktuell publizierte Referenzzinssatz. Bei Streit entscheidet die Schlichtungsbehörde.
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