Leerstand vermeiden: was ein leerer Monat kostet und wie Sie schnell wieder vermieten

Warum 1,0 Prozent Leerstand für Sie arbeitet

Die schweizweite Leerwohnungsziffer lag per 1.6.2025 bei rund 1,0 Prozent (Bundesamt für Statistik). Als Faustregel der Wohnungsmarkt-Statistik gilt ein Markt unter rund 1,5 Prozent als angespannt, weil Suchende dann kaum noch Ausweichoptionen haben.

Für Sie als Eigentümer hat das zwei Seiten. Die eine arbeitet für Sie: Eine vernünftig geschnittene, korrekt bepreiste Wohnung an guter Lage findet einen Nachmieter, wenn der Ablauf sitzt. Ein leerer Monat ist in diesem Umfeld selten unvermeidlich.

Die andere Seite ist die Falle: Der angespannte Markt verzeiht keine Trägheit, er bestraft sie nur anders. Statt gar keinen Mieter zu finden, finden Sie zu langsam einen. Oder Sie nehmen unter Zeitdruck den Erstbesten und kassieren das Problem zwölf Monate später als nächsten Auszug zurück. Knappheit ist kein Polster gegen schlechte Prozesse. Sie ist ein Vorsprung, den Sie verschenken können.

Was ein leerer Monat wirklich kostet, nicht nur die Bruttomiete

Die meisten rechnen Leerstand zu knapp, weil sie nur die offensichtliche Zahl sehen: eine ausgefallene Monatsmiete. Der reale Verlust hat zwei Teile.

Der erste Teil ist die entgangene Miete je leerer Monat, und sie ist endgültig. Eine im Juni nicht erzielte Miete holen Sie nie mehr nach. Sie ist weg, nicht aufgeschoben.

Der zweite, oft übersehene Teil fällt bei jedem Wechsel an, auch ohne einen einzigen Leerstandstag: Inserate schalten, Anfragen sichten und beantworten, Besichtigungen koordinieren und durchführen, Bewerber prüfen (Betreibungsregisterauszug, Lohnnachweise, Referenzen), Mietvertrag aufsetzen, Endreinigung organisieren, Übergabe mit Protokoll beim Aus- und Einzug. Im Markt sind dafür üblicherweise rund eine bis anderthalb Netto-Monatsmieten je Wechsel zu veranschlagen, je nach Mietzinshöhe und Sanierungsbedarf. Das ist eine Faustregel, kein Naturgesetz. Professionell organisiert lässt sich dieser Aufwand deutlich drücken.

Der ehrlichste Weg, Ihren eigenen Leerstand zu beziffern, sind nicht geliehene Durchschnitte, sondern Ihre eigenen Zahlen. Tragen Sie Ihre Monatsmiete und die erwartete Leerstandsdauer in den Renditerechner ein und bewegen Sie den Leerstand-Schieber. Sie sehen sofort, was zwei leere Monate über zehn Jahre kumuliert mit Ihrer Nettorendite machen.

Nachvermietung beginnt am Tag der Kündigung, nicht am Tag des Auszugs

Hier liegt der grösste, am häufigsten verschenkte Vorsprung. Viele Eigentümer warten: Die Kündigung trifft ein, sie legen sie ab, und ein paar Wochen vor dem Auszug fangen sie an zu inserieren. Damit verschenken sie genau die Wochen, die über einen nahtlosen Übergang entscheiden.

Bei Wohnungen gilt von Gesetzes wegen eine Kündigungsfrist von drei Monaten, kündbar auf die ortsüblichen Termine oder, wenn kein Ortsgebrauch besteht, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer (Art. 266c OR). Drei Monate sind genug Zeit für einen Nachmieter, der nahtlos übernimmt, wenn Sie sie nutzen. Der Profi-Reflex lautet deshalb: Inserat schalten, sobald die Kündigung im Briefkasten liegt, nicht erst, wenn die Wohnung leer ist.

Das verlangt eine Einsicht, die mancher Eigentümer scheut: Sie vermarkten eine bewohnte Wohnung. Besichtigungen finden statt, während der scheidende Mieter noch drin wohnt. Das ist gesetzlich gedeckt: Der Mieter muss Besichtigungen für die Wiedervermietung in zumutbarem Rahmen dulden (Art. 257h Abs. 2 OR), mit rechtzeitiger Ankündigung und Rücksicht auf seine Privatsphäre. Wer dieses Gespräch früh führt, gewinnt vier bis acht Wochen Vorlauf. Genau diese Wochen sind der Unterschied zwischen nahtlosem Anschluss und einem leeren Monat.

Inserat und Fotos: warum die ersten Tage über die Vermietungsdauer entscheiden

Auf den grossen Schweizer Portalen (Homegate, ImmoScout24, Flatfox) steht ein frisches Inserat zuerst ganz oben, danach rutscht es mit jedem neuen Konkurrenz-Inserat nach unten. Das Aufmerksamkeits-Fenster ist erfahrungsgemäss kurz. Wer es nicht überzeugt nutzt, verlängert seine Vermietungsdauer um Wochen, nicht um Tage.

Drei Dinge entscheiden über die Trefferquote: Die Fotos. Suchende entscheiden in Sekunden, ob sie weiterklicken oder weiterscrollen. Helle, bei Tageslicht aufgenommene Bilder von einem aufgeräumten Raum schlagen jedes dunkle Handyfoto mit schiefem Horizont und Wäscheständer im Bild. Das ist keine Eitelkeit, das ist die Klickrate, und die Klickrate ist Ihre Vermietungsgeschwindigkeit.

Die vollständigen Angaben: Fehlende Quadratmeterzahl, kein Stockwerk, kein Grundriss, keine Angabe zu Nebenkosten. Jede ausgefüllte Angabe holt Anfragen, die ein lückenhaftes Inserat nie sieht, weil ernsthafte Suchende gezielt filtern und Unvollständiges überspringen. Der Preis folgt im nächsten Abschnitt.

Pricing: warum zu hoch angesetzt der teuerste Weg zum schnellen Geld ist

Der häufigste selbst verschuldete Leerstand entsteht nicht durch einen schlechten Markt, sondern durch einen zu hohen Ansatz. Die Logik dahinter ist verführerisch und falsch: Ich probiere es erst hoch, runter kann ich immer noch.

Rechnen Sie es durch. Angenommen, Sie setzen den Mietzins fünf Prozent über Markt an, um zu testen. Das Inserat läuft, die Anfragen bleiben mager, nach sechs Wochen korrigieren Sie nach unten und vermieten im dritten Monat. Sie haben jetzt zweierlei verloren: einen oder zwei leere Monate zur vollen Miete, und Sie vermieten am Ende ohnehin zum Marktpreis. Der Aufschlag, den Sie testen wollten, hat Sie zwei Monatsmieten gekostet, um danach genau dort zu landen, wo der Markt von Anfang an war.

Dazu kommt das Recht. Der Anfangsmietzins kann von neuen Mietern innert 30 Tagen seit Übernahme bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich angefochten werden, namentlich wenn er erheblich über dem Mietzins des Vormieters liegt (Art. 270 OR). In mehreren Kantonen mit Wohnungsnot, etwa Zürich, ist dafür zudem ein amtliches Formular Pflicht, das den Vormieterzins ausweist. Der marktgerechte Erstpreis vermietet schneller und hält vor der Schlichtungsbehörde. Der ambitionierte tut keins von beidem.

Der Bewerber-Pool: warum der schnellste Nachmieter oft schon wartet

Der grösste Unterschied zwischen einem leeren Monat und einem nahtlosen Wechsel ist häufig nicht das bessere Inserat, sondern die Tatsache, dass der nächste Mieter schon bekannt ist, bevor das Inserat überhaupt online geht.

Wer regelmässig vermietet, sammelt zwangsläufig mehr qualifizierte Interessenten, als er Wohnungen hat. Bei jeder Besichtigung gibt es zweite und dritte Plätze: solvente, sympathische Bewerber, die diesmal nicht zum Zug kamen. Wer nur alle paar Jahre einmal vermietet, vergisst sie und fängt jedes Mal bei null an. Wer professionell vermietet, pflegt eine kurze Liste vorqualifizierter Suchender, mit bekanntem Budget, gewünschtem Einzugstermin und geprüfter Bonität. Wird eine Wohnung frei, geht der erste Anruf an diese Liste, nicht ans Portal.

Statt des Ablaufs inserieren, warten, sichten, besichtigen, prüfen, entscheiden, der schnell vier bis sechs Wochen frisst, verkürzt eine gepflegte Liste den Weg auf anrufen, besichtigen, Vertrag. Genau darum vermietet eine Verwaltung, die ständig im Markt ist, schneller als der Eigentümer, der alle paar Jahre einmal ran muss. Aus eigenem Zimmerbetrieb wissen wir, wie viel ein solcher stehender Pool im Ernstfall wert ist.

Der Mieterwechsel selbst: wo Tage verloren gehen, die niemand einplant

Selbst wenn der Nachmieter feststeht, entsteht Leerstand oft im Übergang, weil der Wechsel falsch getaktet ist. Hier gehen die Tage verloren, die in keiner Planung stehen.

Die typische Falle: Auszug Ende Monat, dann Endreinigung, dann ein Handwerker für die kleine Reparatur, der erst in zehn Tagen kann, dann die Übergabe, dann der Einzug. Jeder Schritt wartet auf den vorigen, und plötzlich liegen drei Wochen zwischen Aus- und Einzug, obwohl der Nachmieter bereit gewesen wäre.

Der Profi dreht die Reihenfolge um und parallelisiert. Reinigung und allfällige Kleinreparaturen werden terminiert, bevor der alte Mieter draussen ist. Das Abnahmeprotokoll beim Auszug ist sauber und vollständig, damit über Schäden und Mängel nicht nachträglich gestritten wird, was sonst Tage und Nerven kostet. Idealerweise liegt zwischen Auszug und Einzug nur, was wirklich nötig ist: ein paar Tage für Reinigung und Kontrolle, kein Wochenend-Leerlauf, weil niemand den Handwerker früh genug bestellt hat.

Sonderfall Dauer-Wiedervermietung: zimmerweise vermieten und Co-Living

Wer zimmerweise oder im Co-Living-Format vermietet, lebt mit kürzeren Mietdauern und damit mit häufigeren Wechseln. Auf den ersten Blick klingt das nach mehr Leerstandsrisiko. In der Praxis ist es das Gegenteil, sofern der Prozess steht.

Häufige Wechsel zwingen zu einem System, das ohnehin der beste Schutz gegen Leerstand ist: ein dauerhaft gepflegter Bewerber-Pool, eingespielte Reinigungs- und Übergabe-Abläufe, ein laufend aktives Inserat statt eines alle paar Jahre neu erfundenen. Wer Dauer-Wiedervermietung professionell betreibt, hält diese Maschinerie immer warm. Der gelegentliche Vermieter muss sie jedes Mal neu anwerfen. Der scheinbare Nachteil häufiger Wechsel wird so zum Vorteil, weil die Wiedervermietung nie kalt startet.

Mehr dazu im verwandten Ratgeber: Zimmerweise vermieten und Co-Living: Lohnt sich das für Eigentümer?

Wie BoVita den leeren Monat zur Ausnahme macht

Genau hier setzt BoVita an. Als Liegenschaftsverwaltung, die täglich vermietet, halten wir die Dinge bereit, die beim einzelnen Eigentümer Zeit kosten: einen laufend gepflegten Bewerber-Pool, eingespielte Übergabe-Abläufe, professionelle Inserate und Fotos und die Nachvermietung ab dem Tag der Kündigung, nicht erst ab dem Auszug. Das gilt für jede Mietwohnung.

Wir arbeiten immer im Auftrag des Eigentümers, mit klarer Honorarstruktur statt verdecktem Aufschlag, und halten die Wiedervermietungskosten je Wechsel bewusst unter dem Marktüblichen. Bei möblierten Zimmern, WG und Co-Living kommt ein Kanal dazu, den der einzelne Eigentümer praktisch nie erschliesst: Über unser Spezialgebiet pflegen wir gezielt einen Corporate-Nachfragekanal, über den Firmen laufend Wohnraum für Mitarbeitende suchen. Wird ein Zimmer frei, fragen wir zuerst dort, oft schon, bevor das Inserat online geht. So wird die Lücke zwischen zwei Mietverhältnissen nicht reaktiv gefüllt, sondern proaktiv vermieden.