Steuerfenster bis 2028: welche Renovation sich jetzt noch lohnt

Werterhaltend oder wertvermehrend: die Unterscheidung, die über Ihren Abzug entscheidet

Das Schweizer Steuerrecht kennt bei Renovationen genau zwei Kategorien, und nur eine davon senkt Ihre Einkommenssteuer. Vom Einkommen abziehbar sind ausschliesslich werterhaltende Unterhaltskosten: alles, was den bestehenden Zustand bewahrt, repariert oder gleichwertig ersetzt. Wertvermehrende Investitionen, also alles, was Ihre Liegenschaft über den ursprünglichen Standard hinaushebt, sind nicht vom Einkommen abziehbar (Quellen: ESTV und kantonale Merkblätter, VZ, HEV, Kantone ZH, SO, AG).

Das Wort Investition führt steuerlich in die Irre. Wer eine zwanzig Jahre alte Küche durch eine neue, gleichwertige Küche ersetzt, betreibt Unterhalt und darf abziehen. Wer dieselbe Küche durch eine deutlich gehobenere ersetzt, schafft Mehrwert und darf nichts oder nur einen Teil abziehen. Der Massstab ist nicht der Preis der neuen Küche, sondern der Standardsprung gegenüber der alten.

Diese Grenze ist nicht immer scharf, und genau da entstehen die teuren Missverständnisse. Deshalb gehört vor jede grössere Arbeit eine Frage: Stelle ich den alten Zustand wieder her, oder hebe ich ihn an?

Was zählt wohin: die Klassifizierungstabelle

Die folgende Übersicht ordnet die häufigsten Arbeiten den drei steuerlich relevanten Kategorien zu. Sie ordnet die häufigsten Fälle, ersetzt aber im Zweifel nicht das Urteil Ihres Steueramts oder Treuhänders.

Diese Trennung gehört nicht nur in Ihren Kopf, sondern auf die Handwerkerrechnung. Wenn die Offerte werterhaltende und wertvermehrende Anteile sauber ausweist, ersparen Sie sich später die Diskussion mit dem Steueramt.

Wenn eine Rechnung in beide Töpfe gehört: der Mischfall

In der Praxis steckt in einer einzigen Rechnung oft beides: ein werterhaltender und ein wertvermehrender Anteil. Dann wird der Wert aufgeteilt (Quellen: VZ, hausinfo).

Das Standardbeispiel ist der Küchen-Steamer. Ersetzen Sie eine alte, defekte Mikrowelle durch eine neue, gleichwertige Mikrowelle, ist das reiner Unterhalt, voll abziehbar. Bauen Sie stattdessen einen Steamer ein, ersetzen Sie das Gerät zwar, heben aber den Standard. Steuerlich abziehbar ist dann nur der hypothetische Preis einer gleichwertigen neuen Mikrowelle. Die Mehrkosten des Steamers gegenüber diesem Vergleichswert gelten als wertvermehrend (Quellen: VZ, hausinfo).

Dieselbe Logik greift bei der gehobenen Küche, beim höherwertigen Bodenbelag, beim Bad mit zusätzlichem Komfort. Der werterhaltende Anteil bleibt abziehbar, der Mehrwert wird abgespalten und wandert in die Grundstückgewinnsteuer-Rechnung beim späteren Verkauf.

Hier liegt der praktische Hebel: Je glaubwürdiger Sie den werterhaltenden Anteil belegen können, desto mehr bleibt abziehbar. Fotos vor und nach der Renovation helfen, diesen Anteil nachzuweisen (Quelle: VZ). Eine Offerte, die den Vergleichswert eines einfachen Ersatzes separat ausweist, entscheidet im Streitfall, wie viel abziehbar bleibt.

Energetische Sanierungen: die Ausnahme, die der Wertvermehrung trotzdem den Abzug erlaubt

Bei energetischen Sanierungen macht der Gesetzgeber eine bewusste Ausnahme von der strengen Trennung. Energiespar-, Umweltschutz- und Rückbaukosten für einen Ersatzneubau sind abziehbar, auch wenn sie teilweise wertvermehrend sind, solange sie nicht subventioniert wurden (Quellen: hausinfo, VZ). Wer also dämmt, eine Photovoltaikanlage installiert oder auf besser isolierende Fenster wechselt, darf diese Kosten vom Einkommen abziehen, obwohl er damit objektiv den Wert seiner Liegenschaft erhöht.

Seit 2020 gibt es zusätzlich eine Erleichterung für grosse Vorhaben. Können solche energetischen Kosten im Anfallsjahr nicht vollständig vom Einkommen abgezogen werden, weil sie das Einkommen übersteigen, lässt sich der nicht genutzte Teil auf die nächsten zwei Steuerperioden vortragen, also insgesamt über bis zu drei Jahre verteilen, ebenfalls nur für nicht subventionierte Massnahmen (Quellen: hausinfo, VZ, weka). So bleibt auch eine teure Gesamtsanierung steuerlich nutzbar, selbst wenn der Abzug Ihr Einkommen eines einzelnen Jahres übersteigt.

Doch dieser Vorteil hat ein Ablaufdatum. Mit der Eigenmietwert-Reform fällt der Abzug für energetische Massnahmen auf Stufe direkte Bundessteuer ab 2029 weg. Die Kantone dürfen ihn danach nur noch befristet gewähren, längstens bis 2050 (Quellen: EFD, BDO, VZ). Für wen energetisch saniert, schliesst sich also das knappste Fenster auf Stufe Bundessteuer: ab 2029 ist dieser Abzug dort weg, kantonal bleibt er je nach Wohnkanton allenfalls noch eine Weile.

Ein Punkt, der oft übersehen wird: Energetische Kosten, die Sie beim Einkommen abgezogen haben, können nicht zusätzlich bei der Grundstückgewinnsteuer als wertvermehrende Anlagekosten angerechnet werden. Eine doppelte Berücksichtigung ist ausgeschlossen. Wer hier plant, sollte mit dem Treuhänder klären, auf welcher Ebene der Abzug mehr bringt.

Pauschal oder effektiv: Sie wählen jedes Jahr neu

Sie müssen nicht jede Rechnung sammeln, um etwas abzuziehen: In allen Kantonen dürfen Sie jedes Jahr neu entscheiden, ob Sie pauschal oder die effektiven Kosten abziehen, und die Pauschale bekommen Sie ohne einen einzigen Beleg (Quellen: hausinfo, VZ, Vontobel, ZKB, zh.ch).

Der Pauschalabzug beträgt beim Bund und in den meisten Kantonen 10 Prozent des Eigenmietwerts beziehungsweise des Bruttomietertrags für Gebäude bis 10 Jahre und 20 Prozent für ältere; der Kanton Zürich gewährt generell 20 Prozent (Quellen: hausinfo, VZ, ZKB, zh.ch). Massgebend ist das Gebäudealter ab Erstellung, nicht wie lange Sie das Objekt besitzen. Satz und Altersschwelle können kantonal abweichen, Zürich ist nur ein Beispiel.

Daraus folgt die einfache Entscheidungsregel: Der effektive Abzug lohnt sich nur, wenn Ihre tatsächlichen Unterhaltskosten höher sind als die Pauschale (Quellen: hausinfo, VZ). In einem ruhigen Jahr ohne grössere Arbeiten nehmen Sie die Pauschale. In einem Sanierungsjahr rechnen Sie effektiv ab. Daraus folgt ein Hebel: Wer mehrere Arbeiten in ein einziges Steuerjahr bündelt, hebt die effektiven Kosten über die Pauschalschwelle und holt das Maximum heraus.

Früher strecken, jetzt vorziehen: warum sich die Timing-Regel umdreht

Werterhaltende Kosten sind nur im Jahr der Ausführung abziehbar. Massgebend ist je nach Kanton das Rechnungs- oder das Zahlungsdatum, weshalb sicherheitshalber beides bis Ende 2028 erfolgen sollte (Quellen: hausinfo, VZ). Schon immer war Timing deshalb ein Hebel, und die klassische Faustregel lautete: Grosse Sanierungen über zwei Jahre verteilen, um die Steuerprogression zu brechen (Quelle: hausinfo).

• Bisherige Logik (selbstgenutzt, vor der Reform): Grosse Sanierung über zwei Steuerjahre verteilen, um die Progression in beiden Jahren zu brechen.
• Neue Logik (selbstgenutzt, 2026 bis 2028): Aufgeschobenen Unterhalt vorziehen, bis Ende 2028 ausführen und bezahlen. Ab 2029 ist der Abzug weg.
• Bündeln statt strecken: Mehrere Arbeiten in ein Steuerjahr legen, damit die effektiven Kosten die Pauschale übersteigen und sich der effektive Abzug lohnt.
• Renditeobjekt (vermietet): Keine Eile. Der Unterhaltsabzug bleibt auch nach 2029 bestehen. Hier gilt weiterhin die klassische Streck-Logik.

Für selbstbewohntes Eigentum kippt diese Faustregel. Weil der Unterhaltsabzug nach aktuellem Stand nur noch bis und mit Steuerjahr 2028 existiert, senkt werterhaltender Unterhalt, den Sie ab 2029 zahlen, für selbstgenutztes Eigentum die Einkommenssteuer nicht mehr. Strecken über das Jahr 2028 hinaus ist damit verlorenes Geld. Statt zu strecken, lohnt es sich daher oft, aufgeschobenen werterhaltenden Unterhalt in die Jahre 2026 bis 2028 vorzuziehen (Quellen: Eigenmietwert-Reform, geplantes Inkrafttreten 1.1.2029; Raiffeisen, EFD).

Vorgezogen heisst auch ausgebucht: was 2027 und 2028 droht

Das Folgende ist Erfahrung aus der Verwaltung, kein Steuerrecht: Wenn sehr viele Eigentümer gleichzeitig dieselbe Rechnung anstellen, trifft die Nachfrage geballt auf einen begrenzten Markt. Der zu erwartende Vorzieheffekt dürfte 2027 und 2028 die Handwerkerkapazitäten verknappen und die Preise treiben.

Das verschiebt die eigentliche Rechnung. Eine Steuerersparnis, die ein überteuerter Handwerkerpreis wieder auffrisst, ist keine. Wer erst im Herbst 2028 die Schreiner anruft, konkurriert mit allen anderen Aufschiebern um dieselben Termine und zahlt den Knappheitspreis.

Der steuerliche Vorteil gehört deshalb denen, die früh handeln: früh genug, um vor Ende 2028 zu zahlen, und früh genug, um noch zu vernünftigen Konditionen und mit Auswahl zu beauftragen. 2026 ist dafür das ruhigste Jahr, das bleibt.

Wer keine Zeit hat, ab 2026 selbst Offerten zu jagen und Termine zu sichern, kann das Ausschreiben und Terminieren an eine Verwaltung delegieren. Wie das konkret aussieht, steht weiter unten.

Für Vermieter ändert sich wenig: das Renditeobjekt zur Abgrenzung

Der ganze Vorzieh-Druck betrifft nur selbstgenutztes Wohneigentum. Bei vermieteten Liegenschaften bleibt der Unterhaltsabzug auch nach 2029 bestehen (Quellen: EFD, Raiffeisen).

Wer also eine Wohnung oder ein Haus vermietet, muss seine Sanierungen nicht ins Fenster bis 2028 pressen. Hier gilt weiterhin die klassische Überlegung: Unterhalt dann ausführen, wenn er nötig ist, und bei grossen Beträgen prüfen, ob ein Strecken über zwei Steuerjahre die Progression günstiger bricht. Die Trennung zwischen werterhaltend und wertvermehrend bleibt für Renditeobjekte selbstverständlich gleich, nur der zeitliche Druck fehlt.

Für gemischt genutzte Liegenschaften, etwa ein selbstbewohntes Haus mit vermieteter Einliegerwohnung, wird die Sache anspruchsvoller, weil beide Logiken nebeneinander gelten. Das ist ein klarer Fall für die individuelle Prüfung durch den Treuhänder.

Mehr dazu im verwandten Ratgeber: Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf: berechnen und legal senken

Ihr Fahrplan bis 2028

Wo BoVita ansetzt

Die steuerliche Frist ist das eine. Das andere ist die Logistik dahinter: rechtzeitig ausschreiben, sauber dokumentieren, Belege über Jahre auffindbar halten. Diesen Teil nehmen wir Ihnen ab. BoVita ist Ihre Liegenschaftsverwaltung, kein Steuerberater. Die steuerliche Beurteilung gehört zu Ihrem Treuhänder oder Steueramt. Was wir liefern, ist die operative Umsetzung, an der Ihr Steuervorteil in der Praxis hängt:

• Früh ausschreiben, bevor die Handwerker ausgebucht sind: Wir koordinieren aufgeschobenen werterhaltenden Unterhalt terminlich so, dass Ausführung und Zahlung verlässlich vor Ende 2028 liegen, und holen die Offerten ein, solange der Markt noch Auswahl bietet.
• Prüfsicher dokumentieren: Jede Rechnung wird getrennt erfasst, werterhaltend gegen wertvermehrend, selbstgenutzt gegen vermietet. So liegt die Grundlage für die Steuererklärung sauber vor, statt im Schuhkarton.
• Fotos vor und nach sichern: Wir halten den Zustand vor und nach der Arbeit fest, damit der werterhaltende Anteil im Streitfall belegbar ist.
• Belege für die Grundstückgewinnsteuer archivieren: Wertvermehrende Anteile mindern später Ihre Steuer beim Verkauf, aber nur, wenn die Belege Jahre danach noch auffindbar sind. Wir archivieren sie revisionssicher.