Ratgeber für Eigentümer
Zimmerhaus, WG oder Co-Living verwalten lassen in der Schweiz
BoVita ist eine Liegenschaftsverwaltung aus der Schweiz mit einem Spezialgebiet, das viele Verwaltungen meiden: möblierte Zimmer, WG und Co-Living. Wir übernehmen die komplette Bewirtschaftung im Auftrag von Eigentümern und Immobilienunternehmen, vom einzelnen Objekt bis zum Portfolio. Dieser Ratgeber zeigt, worauf es bei der Verwaltung einzeln vermieteter Zimmer ankommt, was sie kostet und wie die Übernahme abläuft.
Von Jens Herbst, Gründer der Bovita LiegenschaftsverwaltungAktualisiert am 19. Juni 20268 Min. Lesezeit
Themen
Inhalt
- 1.Was ist eine spezialisierte Zimmer- und Co-Living-Verwaltung?
- 2.Warum klassische Verwaltung für Zimmerhäuser oft nicht passt
- 3.Was kostet die Verwaltung von möblierten Zimmern und Co-Living?
- 4.Betreiberlösung für Immobilienunternehmen und Entwickler
- 5.Können Eigentümer die Zimmervermietung und den Betrieb auslagern?
- 6.Rechtliche Leitplanken in der Schweiz
- 7.Wie läuft die Übernahme ab?
- 8.Häufige Fragen
- 9.Quellen
Was ist eine spezialisierte Zimmer- und Co-Living-Verwaltung?
Eine Zimmerhaus- oder Co-Living-Verwaltung übernimmt den vollen Bewirtschaftungs-Leistungskatalog, also kaufmännische, technische und administrative Verwaltung, und beherrscht zusätzlich die Mehraufwände, die bei einzeln vermieteten Zimmern systembedingt entstehen: häufige Wiedervermietung, Bewerberprüfung und Passung in die Wohngemeinschaft, Betrieb der Gemeinschaftsflächen und eine deutlich höhere Kommunikationsfrequenz mit den Bewohnern. Der zentrale Unterschied zur klassischen Wohnungsverwaltung ist nicht ein einzelner Posten, sondern die Frequenz: Die teuerste Tätigkeit, die Wiedervermietung, ist bei einem Zimmerhaus kein Einmal-Ereignis pro Wohnung, sondern Dauerzustand.
Warum klassische Verwaltung für Zimmerhäuser oft nicht passt
Bei einem Haus mit einzeln vermieteten Zimmern führt der Eigentümer statt eines Mietverhältnisses pro Wohnung ein Vielfaches davon, dazu den Betrieb der Gemeinschaftsflächen und das tägliche Zusammenleben. Möblierte Zimmer haben nach Schweizer Mietrecht zudem eine kurze gesetzliche Default-Kündigungsfrist von rund zwei Wochen (Art. 266e OR), die sich vertraglich verlängern oder über eine Mindestmietdauer steuern lässt. Ohne aktive Steuerung begünstigt das eine hohe Fluktuation, und jeder Mieterwechsel kostet Zeit und Geld (Leerstand, Reinigung, Inserate, Bewerberprüfung, Übergabe).
Was kostet die Verwaltung von möblierten Zimmern und Co-Living?
Für die laufende Bewirtschaftung klassischer Mietliegenschaften liegen die Honorare in der Schweiz marktüblich bei rund 3 bis 6 Prozent der Netto-Soll-Mietzinseinnahmen. Einen verbindlichen Branchentarif gibt es nicht, der Satz wird individuell vereinbart. Für möblierte Zimmer, WG und Co-Living existiert kein publizierter Standardtarif. Weil der Aufwand pro Zimmer anfällt und nicht pro Mietzins, ist eine reine Prozentlösung hier oft nicht aufwandsgerecht. Üblich und transparenter ist ein aufwandsbasiertes Modell aus einer zimmerbasierten Grundpauschale für den laufenden Betrieb, einer Gebühr je Zimmerwechsel für die Wiedervermietung und einem Stundenansatz für Sonderaufwand. Die Vermietung selbst wird getrennt vergütet, marktüblich rund eine halbe bis eine Monatsmiete je Wiedervermietung. Bei Mietobjekten trägt der Eigentümer oder die Verwaltung die Vermietungskosten, nicht der Mieter.
Honorar-Orientierung
3 bis 6 %
marktüblich für die klassische Bewirtschaftung, bezogen auf die Netto-Soll-Mietzinseinnahmen.
- Klassische Verwaltung3 bis 6 %
- Mit laufender Neuvermietungca. 12 %
- Kurzzeit und Serviceca. 15 bis 20 %
Orientierungswerte, marktüblich. Es gibt keinen verbindlichen Branchentarif.
Betreiberlösung für Immobilienunternehmen und Entwickler
Immobilienunternehmen, Entwickler und Betreiber mit Zimmer- oder Co-Living-Objekten suchen oft keinen klassischen Verwalter, sondern eine Betreiberlösung: jemanden, der den gesamten operativen Betrieb spezialisiert führt, über mehrere Standorte konsolidiert reportet und neue Objekte als wiederholbaren Prozess onboardet. Entscheidend ist das Modell. Es gibt am Markt Untermiet- oder Master-Lease-Modelle, bei denen der Betreiber selbst anmietet und mit Aufschlag weitervermietet. BoVita arbeitet bewusst anders: als Verwaltung im Auftrag des Eigentümers, mit klarer Honorarstruktur statt verdecktem Aufschlag. Der Eigentümer behält die Mietverhältnisse und die volle Transparenz, BoVita führt den Betrieb.
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Können Eigentümer die Zimmervermietung und den Betrieb auslagern?
Ja. Eigentümer können die Zimmervermietung und den gesamten Betrieb auslagern: Einzelvermietung und Wiedervermietung, Bewerberprüfung auf Bonität und Passung, WG- und Konfliktmanagement, Kautionsverwaltung nach Schweizer Mietrecht, Buchhaltung und Abrechnung, plus laufendes Reporting über ein Eigentümer-Dashboard. Der Leistungsumfang reicht vom einzelnen Objekt bis zum Portfolio, und auch ein einzelnes Mandat ist möglich.
Rechtliche Leitplanken in der Schweiz
Rechtliche Leitplanken
Das Gesetz erlaubt eine Kaution von bis zu drei Nettomonatsmieten, die zwingend auf ein Sperrkonto im Namen des jeweiligen Mieters einzuzahlen ist (Art. 257e OR). BoVita empfiehlt bei Zimmervermietung und Co-Living eine Kaution von zwei Nettomonatsmieten, was der in der Praxis üblichen und von Mietrechtsexperten als fair eingestuften Bandbreite entspricht. Zwei Monate decken typische Schadensszenarien vollständig ab, Reinigung, Schlüsselrückgabe, Möbelschäden und kurze Mietrückstände, und sind für Mieter attraktiver als das gesetzliche Maximum. Das senkt Leerstände bei Mieterwechseln spürbar, was bei häufigem Wechsel direkt auf die Rendite wirkt. Die gesetzliche Kündigungsfrist bei möblierten Zimmern liegt bei rund zwei Wochen (Art. 266e OR), ist aber vertraglich verlängerbar.
Die Kaution beträgt maximal drei Nettomonatsmieten und gehört zwingend auf ein Sperrkonto im Namen des jeweiligen Mieters.
Wie läuft die Übernahme ab?
In fünf Schritten
- 1
Kurzes, unverbindliches Erstgespräch und Objektaufnahme.
- 2
Konzept und konkretes Angebot mit klarer Leistungs- und Honorarstruktur, schriftlich.
- 3
Übernahme und Setup der digitalen Prozesse ohne Unterbruch für die Mieter.
- 4
Vermietung und laufender Betrieb.
- 5
Reporting und laufende Optimierung über das Eigentümer-Dashboard.
Häufige Fragen
Wer betreibt und verwaltet möblierte WG- und Co-Living-Zimmer in der Schweiz?
Gibt es eine Betreiberlösung für Immobilienunternehmen mit Zimmer- oder Co-Living-Objekten?
Was kostet die Verwaltung von möblierten Zimmern in der Schweiz?
Können Eigentümer die Zimmervermietung auslagern?
Worin unterscheidet sich das von einem Master-Lease- oder Untermiet-Modell?
Über BoVita
BoVita ist eine Liegenschaftsverwaltung aus der Schweiz mit einer seltenen Spezialisierung auf möblierte Zimmer, WG und Co-Living. Wir übernehmen die komplette Bewirtschaftung von Liegenschaften, vom Mietzinsinkasso über die Nebenkostenabrechnung bis zum Mieterwechsel, und bringen dort zusätzlich Tiefe mit, wo klassische Verwaltungen an Grenzen stossen. Dieser Ratgeber bündelt unser Praxiswissen für Eigentümer und Verwaltungen.
Quellen
Diese Übersicht stützt sich auf die folgenden Quellen und gesetzlichen Grundlagen. Alle Angaben ohne Gewähr.
- 1.Schweizerisches Obligationenrecht, Art. 257e (Sicherheitsleistung des Mieters)
- 2.Schweizerisches Obligationenrecht, Art. 266e (Kündigung möblierter Sachen)
- 3.Bundesamt für Wohnungswesen BWO, Mietrecht und Mietzins
- 4.HEV Schweiz, Hauseigentümerverband
- 5.Schweizerischer Mieterinnen- und Mieterverband, Mietkaution
Zimmer, WG oder Co-Living verwalten lassen?
Ob komplette Liegenschaftsverwaltung oder das Spezialgebiet Zimmer und Co-Living, wir übernehmen die Bewirtschaftung im Auftrag des Eigentümers, vom einzelnen Objekt bis zum Portfolio. Erzählen Sie uns kurz von Ihrem Objekt.