Ratgeber für Eigentümer
Hausverwaltung wechseln: Wann, wie und worauf Sie achten müssen
Unzufrieden mit Ihrer aktuellen Verwaltung? Sie sind nicht gebunden. Ein Verwaltungsvertrag lässt sich in der Schweiz grundsätzlich kündigen, und der Wechsel zu einer besseren Verwaltung ist einfacher, als viele denken. Dieser Ratgeber zeigt, wann sich ein Wechsel lohnt, wie er abläuft und worauf Sie bei der Übergabe achten. Geschrieben aus der Praxis als Liegenschaftsverwaltung mit Spezialgebiet möblierte Zimmer, WG und Co-Living.
Von Jens Herbst, Gründer der BoVita LiegenschaftsverwaltungAktualisiert am 21. Juni 20267 Min. Lesezeit
Themen
Sie sind nicht gebunden
Rechtliche Leitplanken
Ein Liegenschaftsverwaltungsvertrag ist rechtlich ein Auftrag nach Obligationenrecht. Als Auftraggeber haben Sie ein jederzeitiges Kündigungsrecht (Art. 404 OR). In der Praxis halten Sie sich an die im Vertrag vereinbarten Fristen und Termine, oft auf ein Quartals- oder Jahresende. Eine Kündigung zur Unzeit kann Folgen haben, in den meisten Fällen genügt aber eine saubere, fristgerechte Kündigung. Prüfen Sie zuerst Ihren Vertrag.
Als Auftraggeber haben Sie ein jederzeitiges Kündigungsrecht (Art. 404 OR). In der Praxis halten Sie sich an die vertraglichen Fristen und Termine.
Gründe für einen Wechsel
Die häufigsten Gründe: schlechte Erreichbarkeit und langsame Reaktion, intransparente oder fehlerhafte Nebenkostenabrechnungen, verdeckte Aufschläge auf Handwerker- oder Versicherungsrechnungen, träge Wiedervermietung mit unnötigem Leerstand, und das Gefühl, nur eine Nummer zu sein. Wenn Sie sich in einem davon wiedererkennen, lohnt sich der Vergleich.
So läuft der Wechsel ab
In fünf Schritten
- 1
Vertrag und Kündigungsfristen prüfen.
- 2
Eine neue Verwaltung wählen und das Onboarding besprechen.
- 3
Die bestehende Verwaltung fristgerecht und schriftlich kündigen.
- 4
Die Übergabe aller Unterlagen und Kautionskonten organisieren, am besten mit Übergabeprotokoll.
- 5
Die neue Verwaltung übernimmt den Betrieb nahtlos, ohne Unterbruch für die Mieter.
Worauf Sie bei der Übergabe achten
Lassen Sie sich alle relevanten Unterlagen vollständig übergeben: Mietverträge und Nachträge, die letzten Nebenkostenabrechnungen, die Kautionskonten der Mieter, Schlüssel und Zugänge, die laufende Korrespondenz und offene Pendenzen. Ein Übergabeprotokoll verhindert Lücken. Günstig ist ein Wechsel zum Ende einer Abrechnungsperiode.
Woran Sie die bessere Verwaltung erkennen
Der gesetzliche Pflichtteil ist überall ähnlich, der Unterschied liegt im Service: verbindliche Erreichbarkeit statt Warteschleife, schnelle Wiedervermietung gegen Leerstand, volle Transparenz ohne verdeckten Aufschlag, ein verständliches Reporting und eine digitale Abwicklung. Eine Übersicht aller Aufgaben und Leistungsbereiche finden Sie im Ratgeber "Was macht eine Liegenschaftsverwaltung".
- Verbindliche Erreichbarkeit statt Warteschleife
- Schnelle Wiedervermietung, die Leerstand vermeidet
- Volle Transparenz ohne verdeckten Aufschlag auf Handwerker- oder Versicherungsrechnungen
- Verständliches Reporting für den Eigentümer
- Moderne, digitale Abwicklung
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Sonderfall Zimmer, WG und Co-Living
Bei einzeln vermieteten Zimmern, WG und Co-Living ist der laufende Aufwand besonders hoch, weil die Wiedervermietung Dauerzustand ist. Hier zahlt sich eine spezialisierte Verwaltung am schnellsten aus.
Was eine neue Verwaltung kostet, lesen Sie im Ratgeber "Was kostet eine Liegenschaftsverwaltung". Wie sich Leerstand und Bewirtschaftung auf Ihre Rendite auswirken, rechnen Sie mit dem Renditerechner aus.
Mehr dazu im verwandten Ratgeber: Zimmerhaus, WG oder Co-Living verwalten lassen
Häufige Fragen
Kann ich meine Hausverwaltung jederzeit wechseln?
Welche Kündigungsfrist gilt?
Welche Unterlagen muss die alte Verwaltung übergeben?
Merken die Mieter den Wechsel?
Wann ist der beste Zeitpunkt für einen Wechsel?
Über BoVita
BoVita ist eine Liegenschaftsverwaltung aus der Schweiz mit einer seltenen Spezialisierung auf möblierte Zimmer, WG und Co-Living. Wir übernehmen die komplette Bewirtschaftung von Liegenschaften, vom Mietzinsinkasso über die Nebenkostenabrechnung bis zum Mieterwechsel, und bringen dort zusätzlich Tiefe mit, wo klassische Verwaltungen an Grenzen stossen. Dieser Ratgeber bündelt unser Praxiswissen für Eigentümer und Verwaltungen.
Quellen
Diese Übersicht stützt sich auf die folgenden Quellen und gesetzlichen Grundlagen. Alle Angaben ohne Gewähr.
- 1.Fedlex, Schweizerisches Obligationenrecht, Auftragsrecht Art. 394 ff. und Kündigung Art. 404 OR
- 2.SVIT Schweiz, Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft, Verwaltung und Bewirtschaftung
- 3.HEV Schweiz, Hauseigentümerverband, Verwaltung
- 4.Bundesamt für Wohnungswesen BWO, Mietrecht
- 5.Schweizerischer Mieterinnen- und Mieterverband, Wohnungsübergabe und Rückgabe
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