Selbst verwalten oder verwalten lassen? Die ehrliche Entscheidungshilfe

Was Eigenverwaltung alles umfasst

Bevor Sie entscheiden, lohnt der ehrliche Blick auf den Umfang. Eigenverwaltung heisst: Inserate und Vermietung, die Bewerberprüfung und Mieterauswahl, Mietvertragsabschluss und Nachträge, das monatliche Mietzinsinkasso und das Mahnwesen, die jährliche Nebenkostenabrechnung, der laufende Unterhalt und die Koordination von Handwerkern, die Abwicklung von Schadenfällen mit Versicherungen, die laufende Mieterkommunikation samt Konflikten, gesetzeskonforme Mietzinsanpassungen und die Kautionsverwaltung auf einem Sperrkonto. Alles zusammen, das ganze Jahr.

Die versteckten Kosten der Eigenverwaltung

Selbstverwaltung ist nicht gratis, sie kostet Zeit und Risiko. Auf der einen Seite der laufende Aufwand und die Arbeitsspitzen bei jedem Mieterwechsel. Auf der anderen Seite ein erhebliches Fehlerrisiko: Die Nebenkostenabrechnung ist komplex und fehleranfällig, das Mietrecht bei Kündigung und Mietzinsanpassung verlangt spezifisches Wissen. Dazu kommen ein oft fehlendes Handwerker-Netzwerk, eine langsamere Wiedervermietung und damit Leerstand, verpasste zulässige Mietzinsanpassungen und nicht zuletzt die emotionale Belastung bei Mieterkonflikten. Diese Kosten stehen selten auf einer Rechnung, sind aber real.

Wann Eigenverwaltung sinnvoll ist

Eigenverwaltung kann gut funktionieren, wenn die Voraussetzungen stimmen: wenige Einheiten oder eine einzige Wohnung, ausreichend Zeit, Nähe zum Objekt, solides mietrechtliches Know-how und stabile, langjährige Mieter. Wer das alles mitbringt und gern selbst anpackt, fährt damit gut. Es ist eine legitime Wahl, die für viele Eigentümer über Jahre aufgeht.

Wann sich eine Verwaltung lohnt

Für eine professionelle Verwaltung spricht es, wenn mehrere Einheiten zusammenkommen, die Zeit knapp ist, das Objekt weiter weg liegt, die Fluktuation hoch ist, es sich um möblierte Zimmer, WG oder Co-Living handelt, das Mietrecht Unsicherheit auslöst oder Sie sich schlicht überfordert fühlen. Eine gute Verwaltung nimmt Ihnen den Aufwand ab, reduziert teure Fehler und sorgt für schnellere Wiedervermietung.

• Wie viele Einheiten verwalten Sie?
• Wie viele Stunden pro Monat haben Sie wirklich Zeit?
• Wie weit liegt das Objekt von Ihrem Wohnort entfernt?
• Wie oft wechseln die Mieter?
• Kennen Sie das Mietrecht bei Nebenkosten, Kündigung und Mietzinsanpassung?
• Haben Sie verlässliche Handwerker-Kontakte?
• Fühlen Sie sich bei der Verwaltung entlastet oder eher gestresst?

Aufwand gegen Honorar

Eine Verwaltung kostet marktüblich rund 4 bis 5 Prozent der Netto-Soll-Mietzinseinnahmen. Dem steht gegenüber: gesparte Zeit, weniger Leerstand durch schnellere Wiedervermietung und ein deutlich kleineres Fehlerrisiko bei Abrechnungen und Mietrecht. Oft rechnet sich das schon über vermiedenen Leerstand und korrekte Nebenkostenabrechnungen, ohne weitere Fehlerkosten einzurechnen.

Was eine Verwaltung genau kostet, lesen Sie im Ratgeber "Was kostet eine Liegenschaftsverwaltung". Wie sich Leerstand und Bewirtschaftungskosten auf Ihre Rendite auswirken, rechnen Sie mit dem Renditerechner aus.

Sonderfall Zimmer, WG und Co-Living

Bei einzeln vermieteten Zimmern, WG und Co-Living ist Eigenverwaltung für die meisten zu viel: Die Wiedervermietung einzelner Zimmer ist kein Einmal-Ereignis pro Wohnung, sondern Dauerzustand. Dazu kommt der Betrieb der Gemeinschaftsflächen. Hier lohnt sich eine spezialisierte Verwaltung fast immer.

Mehr dazu im verwandten Ratgeber: Zimmerhaus, WG oder Co-Living verwalten lassen

Auch ein Teilmandat ist möglich

Wenn Sie nur einen Teil abgeben möchten, ist auch ein Teilmandat möglich, etwa nur die Vermietung oder nur die Abrechnung. Was eine Verwaltung im Vollmandat genau leistet, lesen Sie im Ratgeber "Was macht eine Liegenschaftsverwaltung".