Ratgeber für Eigentümer
Was macht eine Liegenschaftsverwaltung? Aufgaben, Pflichten und Leistungsumfang
Eine Liegenschaftsverwaltung nimmt Ihnen den gesamten Betrieb Ihrer Immobilie ab, von der Vermietung über die Abrechnung bis zum Unterhalt. Dieser Ratgeber erklärt verständlich, welche Aufgaben dazugehören, welche Pflichten gesetzlich geregelt sind und woran Sie ein gutes Mandat erkennen. Geschrieben aus der Praxis als Liegenschaftsverwaltung mit Spezialgebiet möblierte Zimmer, WG und Co-Living.
Von Jens Herbst, Gründer der BoVita LiegenschaftsverwaltungAktualisiert am 21. Juni 20268 Min. Lesezeit
Themen
Inhalt
- 1.Die drei Bereiche der Bewirtschaftung
- 2.Kaufmännische Bewirtschaftung
- 3.Technische Bewirtschaftung
- 4.Administrative Bewirtschaftung
- 5.Welche Pflichten gesetzlich geregelt sind
- 6.Vollmandat oder Teilmandat?
- 7.Woran Sie eine gute Verwaltung erkennen
- 8.Sonderfall Zimmer, WG und Co-Living
- 9.Häufige Fragen
- 10.Quellen
Die drei Bereiche der Bewirtschaftung
In der Schweiz gliedert sich die Bewirtschaftung einer Liegenschaft in drei Bereiche: die kaufmännische, die technische und die administrative Bewirtschaftung. Eine Vollverwaltung deckt alle drei ab, sodass Eigentümer sich um nichts mehr kümmern müssen. Im Folgenden, was jeder Bereich umfasst.
Kaufmännische Bewirtschaftung
Die kaufmännische Bewirtschaftung ist das finanzielle Rückgrat. Dazu gehören das Mietzinsinkasso und das Mahnwesen, die laufende Buchhaltung, die jährliche Nebenkostenabrechnung, das Budget und ein verständliches Reporting an den Eigentümer sowie zulässige Mietzinsanpassungen, etwa bei einer Änderung des Referenzzinssatzes. Hier entscheidet sich, ob ein Objekt finanziell sauber und nachvollziehbar läuft.
Wichtig: Das Finanz-Backoffice, also Inkasso, Mahnwesen, Buchhaltung und Nebenkostenabrechnung, gehört zu jedem seriösen Vollmandat und ist kein kostenpflichtiges Extra. Wenn ein Anbieter diese Grundleistungen separat verrechnet, lohnt sich die genaue Nachfrage.
Technische Bewirtschaftung
Die technische Bewirtschaftung hält die Liegenschaft funktionstüchtig und werterhaltend. Sie umfasst den laufenden Unterhalt und die Instandhaltung, die Koordination von Reparaturen und Handwerkern, die Abwicklung von Schadenfällen mit den Versicherungen sowie die Wohnungsabnahme und Übergabe bei Mieterwechseln. Ziel ist der langfristige Werterhalt ohne unnötige Kosten.
Administrative Bewirtschaftung
Die administrative Bewirtschaftung deckt den Schriftverkehr und die Mietverhältnisse ab: das Aufsetzen und Verwalten von Mietverträgen, die Vermietung und die Organisation von Mieterwechseln, die Kommunikation mit Mietern und Behörden, die Bearbeitung von Kündigungen und die Vertretung des Eigentümers. Eine gute Verwaltung ist hier vor allem eines: erreichbar.
Welche Pflichten gesetzlich geregelt sind
Rechtliche Leitplanken
Einige Aufgaben sind gesetzlich geregelt. Nebenkosten dürfen nur abgerechnet werden, wenn sie vertraglich vereinbart sind (Art. 257a und 257b OR). Die Mietkaution gehört auf ein Sperrkonto im Namen des Mieters (Art. 257e OR). Mietzinsanpassungen orientieren sich unter anderem am hypothekarischen Referenzzinssatz. Eine professionelle Verwaltung kennt diese Regeln und setzt sie korrekt um, das schützt Eigentümer und Mieter gleichermassen.
Nebenkosten dürfen nur abgerechnet werden, wenn sie im Mietvertrag vereinbart sind. Die Mietkaution ist zwingend auf ein Sperrkonto im Namen des Mieters einzuzahlen (Art. 257e OR).
Vollmandat oder Teilmandat?
Beim Vollmandat übernimmt die Verwaltung den gesamten Betrieb, kaufmännisch, technisch und administrativ. Beim Teilmandat werden nur einzelne Bereiche delegiert, etwa nur die Vermietung oder nur die Abrechnung. Für die meisten Eigentümer, die Zeit und Aufwand sparen wollen, ist das Vollmandat die einfachste Lösung, weil alles aus einer Hand läuft, schon ab dem ersten Objekt.
Honorar-Orientierung
4 bis 5 %
marktüblich als laufendes Honorar für ein Vollmandat, bezogen auf die Netto-Soll-Mietzinseinnahmen.
Woran Sie eine gute Verwaltung erkennen
Der gesetzliche Pflichtteil ist überall ähnlich. Der Unterschied liegt im Service.
- Verbindliche Erreichbarkeit statt Warteschleife
- Schnelle Wiedervermietung, die Leerstand vermeidet
- Volle Transparenz ohne verdeckten Aufschlag auf Handwerker- oder Versicherungsrechnungen
- Verständliches Reporting für den Eigentümer
- Moderne, digitale Abwicklung
Genau hier trennt sich eine gute von einer durchschnittlichen Verwaltung.
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Sonderfall Zimmer, WG und Co-Living
Bei einzeln vermieteten Zimmern, WG und Co-Living vervielfacht sich der Aufwand, weil die Wiedervermietung kein Einmal-Ereignis pro Wohnung ist, sondern Dauerzustand. Das verlangt eine spezialisierte Bewirtschaftung.
Was eine Verwaltung kostet, lesen Sie im Ratgeber "Was kostet eine Liegenschaftsverwaltung". Wie sich Verwaltung und Leerstand auf Ihre Rendite auswirken, rechnen Sie mit dem Renditerechner aus.
Mehr dazu im verwandten Ratgeber: Zimmerhaus, WG oder Co-Living verwalten lassen
Häufige Fragen
Was macht eine Liegenschaftsverwaltung genau?
Was ist der Unterschied zwischen kaufmännischer, technischer und administrativer Bewirtschaftung?
Welche Pflichten hat eine Verwaltung gegenüber Mietern und Eigentümern?
Was kostet eine Liegenschaftsverwaltung?
Lohnt sich eine Verwaltung schon für ein einzelnes Objekt?
Worin unterscheidet sich die Verwaltung von Zimmern und Co-Living?
Über BoVita
BoVita ist eine Liegenschaftsverwaltung aus der Schweiz mit einer seltenen Spezialisierung auf möblierte Zimmer, WG und Co-Living. Wir übernehmen die komplette Bewirtschaftung von Liegenschaften, vom Mietzinsinkasso über die Nebenkostenabrechnung bis zum Mieterwechsel, und bringen dort zusätzlich Tiefe mit, wo klassische Verwaltungen an Grenzen stossen. Dieser Ratgeber bündelt unser Praxiswissen für Eigentümer und Verwaltungen.
Quellen
Diese Übersicht stützt sich auf die folgenden Quellen und gesetzlichen Grundlagen. Alle Angaben ohne Gewähr.
- 1.SVIT Schweiz, Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft, Bewirtschaftung von Liegenschaften
- 2.HEV Schweiz, Hauseigentümerverband, Verwaltung und Bewirtschaftung
- 3.Fedlex, Schweizerisches Obligationenrecht, Nebenkosten (Art. 257a/257b OR)
- 4.Fedlex, Schweizerisches Obligationenrecht, Sicherheitsleistung (Art. 257e OR)
- 5.Bundesamt für Wohnungswesen BWO, Mietrecht und Referenzzinssatz
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