Miete anfechten: Erhöhung und Anfangsmietzins

Zwei Fälle sauber getrennt: der Anfangsmietzins beim Einzug und die Mietzinserhöhung während der Miete. Verschiedene Fristbeginne, verschiedene Voraussetzungen, ein Schlichtungsgesuch.

Geprüft am 21.08.2026 von Jens Herbst, BoVitaWir halten jedes Dokument aktuell und prüfen es regelmässig gegen die Quellen.

Für wen ist das Dokument geeignet?

Für Mietende, die eine Mietzinserhöhung erhalten haben oder beim Einzug den Verdacht haben, dass der Anfangsmietzins überhöht ist.

Das steckt drin

  • Die zwei Fälle klar getrennt, mit je eigenem Fristbeginn zum Eintragen
  • Die Voraussetzungen des Anfangsmietzinses, die fast jeder Ratgeber weglässt
  • Fünf Formprüfungen für die Erhöhung, inklusive der nichtigen Kündigungsandrohung
  • Vorlage für das Schlichtungsgesuch, mit beiden Varianten im Rechtsbegehren
  • Was nach dem Gesuch passiert, inklusive Kündigungsschutz während des Verfahrens

So füllst du es aus

  1. 1Trag in Teil 1 zuerst ein, welcher der beiden Fälle vorliegt und wann die Frist anlief.
  2. 2Beim Anfangsmietzins: prüfe die Voraussetzungen in Teil 2, BEVOR du ein Gesuch einreichst.
  3. 3Bei der Erhöhung: prüfe zuerst die Form, ein Formfehler macht sie ganz nichtig.
  4. 4Reiche das Gesuch innerhalb der 30 Tage ein, auch wenn noch Unterlagen fehlen.
  5. 5Zahle den Mietzins während des Verfahrens weiter, sonst riskierst du eine Kündigung.

Häufige Fragen

Für Mietende in der Schweiz in zwei Lagen: eine Mietzinserhöhung ist eingetroffen, oder du bist gerade eingezogen und hältst den Anfangsmietzins für überhöht.

Nein, und das ist der häufigste Irrtum zum Thema. Die 30 Tage ab Übernahme sind nur die Frist. Zusätzlich muss eine von zwei Bedingungen erfüllt sein (Art. 270 Abs. 1 OR): entweder hat eine persönliche oder familiäre Notlage oder die Lage auf dem örtlichen Markt dich zum Vertragsabschluss gezwungen, oder die Vermieterschaft hat den Mietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Wohnung erheblich erhöht. Ohne eine davon wird die Anfechtung abgewiesen.

Beim Anfangsmietzins ab der ÜBERNAHME der Wohnung, nicht ab der Vertragsunterschrift. Bei einer Erhöhung ab der MITTEILUNG, nicht ab dem Tag, an dem die Erhöhung gelten soll.

Dann ist sie nichtig (Art. 269d Abs. 2 OR). Nichtig heisst, sie gilt gar nicht, und du musst sie nicht einmal anfechten. Dasselbe gilt, wenn die Mitteilung gleichzeitig mit einer Kündigung droht.

Ja. Führt die Vermieterschaft eine neue Nebenkostenposition ein oder vermindert sie ihre Leistungen, ist das eine einseitige Vertragsänderung zu deinen Lasten und wie eine Mietzinserhöhung anfechtbar (Art. 270b Abs. 2 OR), innert 30 Tagen ab Mitteilung.

Wenn die Vorlage allein nicht reicht

Ausführlicher RatgeberReferenzzinssatz 1.25 Prozent, Mietzins senken, so stellst du das Begehren sauberDer Artikel geht tiefer als das Dokument, mit Fristen, Beispielen und den Anlaufstellen.

Worauf dieses Dokument beruht

Jede Norm ist am Wortlaut der konsolidierten Fassung geprüft. Die Links führen direkt zum Gesetzestext beim Bund.

  • OR Art. 270b · Anfechtung einer Mietzinserhoehung oder einseitigen Vertragsaenderung

    Eine Mietzinserhoehung kann innert 30 Tagen nach der Mitteilung bei der Schlichtungsbehoerde als missbraeuchlich angefochten werden. Dasselbe gilt fuer jede andere einseitige Vertragsaenderung zu Lasten der Mietenden, ausdruecklich auch fuer verminderte Leistungen und fuer NEU eingefuehrte Nebenkosten.

    OR Art. 270b Abs. 1 und 2, SR 220 · Stand 01.01.2026

  • OR Art. 270 · Anfechtung des Anfangsmietzinses

    Der Anfangsmietzins kann innert 30 Tagen nach Uebernahme der Sache bei der Schlichtungsbehoerde als missbraeuchlich angefochten werden, ABER NUR wenn eine von zwei Bedingungen erfuellt ist: entweder zwang eine persoenliche oder familiaere Notlage oder die Verhaeltnisse auf dem oertlichen Markt zum Vertragsabschluss, ODER die Vermieterschaft hat den Anfangsmietzins gegenueber dem frueheren Mietzins fuer dieselbe Sache erheblich erhoeht. Bei Wohnungsmangel koennen Kantone das Formular nach Art. 269d fuer neue Vertraege obligatorisch erklaeren.

    OR Art. 270 Abs. 1 und 2, SR 220 · Stand 01.01.2026

Wenn das Dokument allein nicht reicht

In Miet- und Pachtsachen ist das Schlichtungsverfahren kostenlos. Du brauchst weder Anwältin noch Anwalt, und die Behörde berät auch.

Schlichtungsbehörde deines Kantons findenMieterinnen- und MieterverbandBeratung, Merkblätter und Musterbriefe

Du suchst nicht nur Dokumente, sondern ein Zimmer?

BoVita vermietet möblierte WG-Zimmer mit All-in-Miete in Aarau, Wohlen, St. Gallen und Brugg. Antwort innerhalb von 48 Stunden an Werktagen.

Standorte und freie Zimmer ansehen

Verwandte Dokumente

Mietzins-Senkung: Musterbrief und Berechnung

Das Senkungsbegehren nach Art. 270a OR: ausfüllbarer Musterbrief, amtlicher Referenzzins-Verlauf, Berechnungsbeispiel und Versand-Checkliste.

Nebenkostenabrechnung prüfen

Prüfprotokoll, Musterbrief für die Belegeinsicht und Musterbrief für die Beanstandung mit bezifferter Rückforderung. Alles editierbar in Word, Pages oder Google Docs.

Mängel melden und Miete herabsetzen

Vier Musterbriefe von der Mängelrüge bis zur Hinterlegung, und bei jedem Schritt steht, was passiert, wenn du ihn auslässt. Mit der Reihenfolge, an der es in der Praxis scheitert.