Untermiete Schweiz: So setzt sich ein fairer WG-Zimmerpreis zusammen

Wenn du in der Schweiz ein möbliertes WG-Zimmer suchst, siehst du meistens eine Zahl: die Bruttomiete. Vielleicht CHF 900, vielleicht CHF 1'100. Aber du weisst nicht, was dahintersteckt.

Und genau da beginnt das Problem. Du fragst dich: Ist das fair? Oder verdient hier jemand auf meine Kosten?

Warum dieses Misstrauen entsteht:

• Die meisten Anbieter zeigen nur einen Pauschalpreis — ohne Erklärung
• Du siehst nicht, wie hoch die eigentliche Grundmiete ist
• Du weisst nicht, ob Nebenkosten, Internet oder Reinigung inklusive sind
• Du kannst nicht einschätzen, ob der Möblierungszuschlag angemessen ist
• Es gibt keine Inventarliste, kein Beiblatt, keine Nachvollziehbarkeit

Das führt dazu, dass selbst ein fairer Preis unfair wirkt. Nicht weil er zu hoch ist — sondern weil niemand erklärt, was drinsteckt.

Wir haben uns deshalb entschieden, die Kalkulation offenzulegen. Nicht weil wir müssen, sondern weil wir glauben: Fair ist nicht, wenn es billig wirkt. Fair ist, wenn es nachvollziehbar ist.

In diesem Artikel zeigen wir anhand eines realen Beispiels, wie sich ein Zimmerpreis zusammensetzt, welche Kostenbausteine dahinterstehen und wie du als Mieter prüfen kannst, ob ein Angebot angemessen ist.

Damit es konkret wird, rechnen wir mit einem echten Beispiel. Keine Fantasiezahlen, keine vereinfachten Modelle.

Ausgangslage: 8.5-Zimmer-Wohnung in Aarau

• Hauptmiete für die gesamte Wohnung: rund CHF 5'000 pro Monat (inkl. Nebenkosten)
• 7 Zimmer werden vermietet, das Wohnzimmer ist separat eingerichtet und wird gemeinschaftlich genutzt
• Gesamte Möblierung: rund CHF 35'000 (Anschaffungswert)
• Monatliche Reinigung der Gemeinschaftsflächen, Internet, Verwaltung und Notfallservice inklusive
• Marketing und Nachmietersuche werden von Bovita als Hauptmieter übernommen

Die einfache Rechnung:

• Anteil Hauptmiete pro Zimmer: CHF 5'000 geteilt durch 7 = rund CHF 714
• Bruttomiete pro Zimmer: CHF 950
• Differenz: CHF 236 — das ist der Betrag, der alle Services und den Möblierungszuschlag abdecken muss

7 Zimmer mal CHF 950 ergibt CHF 6'650 Gesamteinnahmen. Abzüglich CHF 5'000 Hauptmiete bleiben CHF 1'650 für die gesamte Wohnung — daraus müssen Möblierung, Reinigung, Internet, Verwaltung, Marketing und Rückstellungen für Leerstand finanziert werden.

Was das für dich als Untermieter bedeutet — Planungssicherheit:

In einer normalen WG wird die Gesamtmiete anteilig auf alle Bewohner aufgeteilt. Wenn jemand auszieht und das Zimmer einen Monat leer steht, steigt dein Anteil an der Miete — oder du musst selbst aktiv einen Nachmieter suchen. Das kann schnell teuer und stressig werden.

Bei Bovita hast du dieses Risiko nicht. Dein Mietpreis ist fix vereinbart und bleibt gleich — egal ob in der WG gerade 7 Personen wohnen oder nur 4. Das Leerstandsrisiko trägt Bovita als Hauptmieter, nicht du. Du zahlst immer nur den vereinbarten Untermietzins und hast damit volle Planungssicherheit.

Wie eng das kalkuliert ist, zeigt die nächste Sektion.

Hier die einzelnen Kostenbausteine, wie sie sich bei einer 8.5-Zimmer-Wohnung mit 7 vermieteten Zimmern ergeben:

1. Anteil Grundmiete und Nebenkosten

• Basis: CHF 5'000 Hauptmiete inkl. Nebenkosten
• Pro Zimmer bei 7 Zimmern: rund CHF 714
• Das ist der mit Abstand grösste Posten und nicht beeinflussbar

2. Möblierungszuschlag

• Anschaffungskosten Möblierung: rund CHF 35'000
• Abschreibung über 5 Jahre: CHF 583 pro Monat für die gesamte Wohnung
• Pro Zimmer: rund CHF 80 bis 100 (abhängig von Zimmergrösse und Ausstattungsintensität)
• Darin enthalten: Bett, Matratze, Schreibtisch, Stuhl, Schrank, Nachttisch, Lampen — plus anteilige Kosten für Wohnzimmer und Küche

3. Reinigung Gemeinschaftsflächen

• Bad, WC, Küche, Flur — nach Aufwand
• Beispiel: 3 Stunden pro Monat, Ansatz CHF 30 pro Stunde = CHF 90 für die Wohnung
• Pro Zimmer: rund CHF 13 bis 15

4. Internet

• Je nach Anbieter CHF 50 bis 80 pro Monat für die Wohnung
• Pro Zimmer: rund CHF 8 bis 12

5. Verwaltung und Betrieb

• Einzug, Auszug, Schlüsselübergabe, Koordination, Kommunikation, Vertragswesen
• Das sind die Dinge, die niemand gern macht, aber jeder erwartet
• Pro Zimmer: rund CHF 10 bis 30

6. Notfallservice und Koordination

• Erreichbarkeit bei dringenden Problemen (Heizungsausfall, Wasserschaden, Schlossaustausch)
• Keine Handwerkerleistung, aber Organisation und Koordination
• Pro Zimmer: rund CHF 5 bis 15

7. Marketing und Wiedervermietung

• Inserate erstellen, Screening, Besichtigungstermine, Übergabe
• Rückstellung für Leerstandsrisiko (wenn ein Zimmer einen Monat leer steht, fehlen CHF 950)
• Pro Zimmer: rund CHF 10 bis 30

Zusammengerechnet:

• Grundmiete: CHF 714
• Möblierung: CHF 80 bis 100
• Reinigung: CHF 13 bis 15
• Internet: CHF 8 bis 12
• Verwaltung: CHF 10 bis 30
• Notfallservice: CHF 5 bis 15
• Marketing: CHF 10 bis 30
• Total: CHF 840 bis 916

Die Bruttomiete von CHF 950 liegt damit nahe an der reinen Kostenbasis. Die Marge ist gering — und wird durch jedes Zimmer, das auch nur einen Monat leer steht, sofort aufgefressen.

Du suchst ein möbliertes WG-Zimmer in Aarau, Wohlen oder St. Gallen mit transparenter Kalkulation und fixem Mietpreis? Schau dir unsere aktuellen Zimmerangebote an oder stell direkt eine Anfrage.

Ein Zimmerpreis ist nur dann fair zu beurteilen, wenn du weisst, was du dafür bekommst. Deshalb hier konkret, was bei einer professionell betriebenen WG alles im Preis enthalten ist.

Jedes Zimmer enthält:

• Bett (140 cm oder 160 cm) mit hochwertiger Matratze
• Schreibtisch mit ausreichend Arbeitsfläche
• Bürostuhl oder Schreibtischstuhl
• Kleiderschrank (mind. 2-türig)
• Nachttisch mit Lampe
• Deckenleuchte oder Stehlampe
• Vorhänge oder Verdunkelung
• Bettwäsche-Set zum Einzug

Gemeinschaftsküche — komplett ausgestattet:

• Kühlschrank, Backofen, Kochfeld
• Kaffeemaschine, Wasserkocher, Toaster
• Mikrowelle
• Kochtöpfe, Pfannen, Backformen
• Geschirr, Besteck, Gläser für alle Bewohner
• Schneidebretter, Küchenutensilien, Dosenöffner
• Abfalltrennung (Kehricht, Karton, PET, Alu)

Wohnzimmer — separat eingerichtet:

• Sofa oder Sitzgruppe
• Couchtisch
• TV (bei einigen Wohnungen)
• Regale oder Sideboard

Allgemeine Ausstattung:

• Waschmaschine (in der Wohnung oder im Haus)
• Staubsauger und Putzutensilien
• Bügelbrett und Bügeleisen
• Wäscheständer
• WLAN-Router (Internet inklusive)

Warum das den Unterschied macht:

Wenn du ein leeres Zimmer mietest und alles selbst kaufen musst, rechne mit CHF 3'000 bis 5'000 für eine Grundausstattung (Bett, Matratze, Schreibtisch, Stuhl, Schrank, Küchenutensilien). Dazu kommt der Aufwand: Bestellen, liefern lassen, aufbauen, beim Auszug wieder verkaufen oder entsorgen.

Bei einem möblierten Zimmer sparst du diese Investition und kannst am Tag des Einzugs produktiv starten — mit allem, was du brauchst.

Wie der Einzug bei Bovita konkret abläuft — inklusive Kaution, Übergabeprotokoll und Checkliste — findest du in unserem separaten Artikel. Welche Rechte und Pflichten bei der Untermiete gelten, haben wir ebenfalls ausführlich zusammengefasst.

Art. 262 OR — die Grundregel

Das Schweizer Obligationenrecht regelt die Untermiete in Art. 262 OR. Die zentrale Aussage: Die Bedingungen der Untermiete dürfen im Vergleich zum Hauptmietvertrag nicht missbräuchlich sein. Konkret bedeutet das: Der Hauptmieter darf aus der Untermiete keinen ungerechtfertigten Gewinn erzielen.

Die 20%-Regel — was sie wirklich bedeutet

In der Praxis hat sich folgende Orientierung durchgesetzt: Bei möblierter Untermiete wird ein Zuschlag von bis zu 20% auf den anteiligen Mietzins als Möblierungszuschlag akzeptiert. Bei unmöblierter Untermiete sind es maximal 10%. Diese Richtwerte stammen aus der Rechtsprechung und der juristischen Fachliteratur (unter anderem SVIT-Kommentar, lexwiki.ch, Beobachter).

Wichtig: Die 20% beziehen sich auf den reinen Möblierungszuschlag — also die Abnutzung und Amortisation der Einrichtung. Effektive Zusatzkosten wie Internet, Reinigung, Verwaltung und Notfallservice kommen obendrauf und dürfen separat umgelegt werden, sofern sie tatsächlich anfallen und nachweisbar sind.

BGE 119 II 353 — der Bundesgerichtsentscheid

Das Bundesgericht hat in diesem Leitentscheid klargestellt: Ein Aufschlag auf den Untermietzins ist dann nicht missbräuchlich, wenn er durch echte Leistungen des Untervermieters gerechtfertigt ist. Das Gericht prüft nicht, ob der Preis exakt angemessen ist — sondern ob ein Missbrauch vorliegt. Entscheidend ist die Nachvollziehbarkeit und Verhältnismässigkeit.

Was das für die Praxis bedeutet:

• Anteilige Hauptmiete plus Möblierungszuschlag (bis 20%) plus effektive Zusatzkosten = zulässig
• Kein ungerechtfertigter Gewinn — die Gesamteinnahmen dürfen die tatsächlichen Kosten nicht deutlich übersteigen
• Transparenz schützt: Wer die Kalkulation offenlegen kann, ist in einer besseren Position als wer schweigt
• Der Vermieter (Eigentümer) muss der Untermiete zustimmen und die Bedingungen kennen

Keine fixen Grenzen, aber klare Leitplanken:

Es gibt kein Gesetz, das sagt: "Genau 20% und keinen Rappen mehr." Die Rechtsprechung arbeitet mit dem Begriff der Missbräuchlichkeit. In der Praxis bedeutet das: Solange der Preis durch die tatsächlichen Kosten und Leistungen gedeckt ist und transparent kommuniziert wird, bewegt man sich im zulässigen Rahmen.

Bovita ist Mitglied des Hauseigentümerverbands Aargau (HEV) und setzt auf Transparenz, Professionalität und eine saubere rechtliche Grundlage bei jeder Untermiete. Unsere Kalkulationen orientieren sich an den anerkannten Richtwerten und der aktuellen Rechtsprechung.

Wenn du wissen willst, ob ein WG-Zimmerpreis fair ist, helfen dir diese konkreten Prüfpunkte:

1. Gibt es eine transparente Aufschlüsselung?

• Ist klar, wie sich die Bruttomiete zusammensetzt?
• Gibt es ein Beiblatt oder eine Erklärung auf Nachfrage?
• Sind Grundmiete, Nebenkosten, Möblierung und Services separat ausgewiesen?

2. Ist die Möblierung real vorhanden und in gutem Zustand?

• Gibt es eine Inventarliste für dein Zimmer?
• Stimmt die Liste mit der tatsächlichen Ausstattung überein?
• In welchem Zustand sind Bett, Matratze, Schreibtisch und Schrank?

3. Sind die Nebenkosten klar geregelt?

• Steht im Vertrag, was in der Bruttomiete enthalten ist?
• Oder steht nur "pauschal all inclusive" ohne Erklärung?
• Kommen zusätzliche Kosten auf dich zu (Strom, Heizung, Wasser)?

4. Was genau ist im Service enthalten?

• Ist Internet inklusive und wie schnell ist die Verbindung?
• Wird die Gemeinschaftsfläche regelmässig gereinigt?
• Gibt es einen Ansprechpartner bei Problemen?

5. Ist die Kaution sauber geregelt?

• Liegt die Kaution auf einem Sperrkonto oder gibt es eine Mietkautionsversicherung?
• Ist die Höhe angemessen (maximal 3 Monatsmieten, in der Praxis oft 1 bis 2)?
• Mehr dazu in unserem Artikel zur Kaution in der Schweiz

6. Wie sieht der Marktvergleich aus?

• Vergleiche den Preis mit ähnlichen Angeboten auf Flatfox, Tutti oder WG-Zimmer.ch
• Achte dabei auf: Lage, Zimmergrösse, Möblierung, inklusive Leistungen
• Ein möbliertes Zimmer mit Services ist naturgemäss teurer als ein leeres Zimmer ohne Extras

7. Wer trägt das Leerstandsrisiko?

• In einer normalen WG steigt dein Mietanteil, wenn jemand auszieht und das Zimmer leer steht
• Du musst dann entweder mehr zahlen oder selbst einen Nachmieter finden
• Bei professionellen Anbietern wie Bovita ist dein Mietpreis fix vereinbart — egal ob alle Zimmer belegt sind oder nicht
• Das Leerstandsrisiko liegt beim Hauptmieter, nicht bei dir — das gibt dir echte Planungssicherheit

Faustregel: Wenn der Anbieter dir auf Nachfrage erklären kann, wie sich der Preis zusammensetzt, und die Erklärung plausibel ist — dann ist das ein starkes Signal für Seriosität.

Die meisten Diskussionen über Zimmerpreise entstehen nicht, weil der Preis zu hoch ist — sondern weil er nicht erklärt wird.

Das kann jeder Mieter bei uns transparent anfragen:

• Ein Beiblatt mit der Aufschlüsselung der Bruttomiete in ihre Bestandteile
• Eine vollständige Inventarliste für das jeweilige Zimmer
• Klare Angaben zu den inkludierten Leistungen (Internet, Reinigung, Support)

Warum wir das so handhaben:

• Es schafft Vertrauen — bevor der Mietvertrag unterschrieben wird
• Es reduziert Diskussionen — weil beide Seiten wissen, woran sie sind
• Es schützt uns rechtlich — weil wir die Kalkulation jederzeit nachweisen können
• Es ist fair — weil ein informierter Mieter ein besserer Mieter ist

Was du als Mieter tun kannst:

• Frage aktiv nach einer Aufschlüsselung, wenn sie nicht angeboten wird
• Vergleiche nicht nur den Preis, sondern auch die enthaltenen Leistungen
• Prüfe die Inventarliste bei der Übergabe und melde Abweichungen sofort
• Lies unseren Artikel zu den Untermiete-Regeln in der Schweiz für den rechtlichen Rahmen
• Informiere dich über die Versicherungspflicht als Untermieter

Transparenz ist kein Marketingtrick. Es ist die einfachste Art, ein faires Mietverhältnis aufzubauen — für beide Seiten.

Du willst dir selbst ein Bild machen? Hier findest du unsere verfügbaren Zimmer in Aarau, Wohlen und St. Gallen — mit allen Angaben zu Preis, Ausstattung und inkludierten Leistungen.