Untermiete Schweiz: So setzt sich ein fairer WG-Zimmerpreis zusammen

Wenn du in der Schweiz ein möbliertes WG-Zimmer suchst, siehst du meistens eine Zahl: die Bruttomiete. Vielleicht CHF 900, vielleicht CHF 1'100. Aber du weisst nicht, was dahintersteckt.

Ohne Aufschlüsselung lässt sich nicht beurteilen, ob ein Preis im Verhältnis zur tatsächlichen Leistung angemessen ist.

Warum Pauschalpreise schwer einschätzbar sind:

• Die meisten Anbieter zeigen nur einen Pauschalpreis ohne Aufschlüsselung
• Die Höhe der eigentlichen Grundmiete ist nicht ersichtlich
• Es ist unklar, ob Nebenkosten, Internet oder Reinigung inkludiert sind
• Die Angemessenheit eines Möblierungszuschlags lässt sich nicht beurteilen
• Inventarliste und nachvollziehbare Kalkulation fehlen in vielen Fällen

Ein angemessener Preis ist als solcher nur erkennbar, wenn die Zusammensetzung offengelegt ist.

BoVita legt die Kalkulation deshalb in diesem Beitrag vollständig offen, anhand eines realen Beispiels, mit allen Kostenbausteinen und mit Hinweisen, wie ein Angebot strukturiert geprüft werden kann.

Damit es konkret wird, rechnen wir mit einem echten Beispiel. Keine Fantasiezahlen, keine vereinfachten Modelle.

Ausgangslage: 8.5-Zimmer-Wohnung in Aarau

• Hauptmiete für die gesamte Wohnung: rund CHF 5'000 pro Monat (Bruttomiete = Nettomiete + Nebenkosten Akonto)
• davon Nettokaltmiete: rund CHF 4'460
• davon Nebenkosten Akonto: CHF 540 (Heizung, Warmwasser, Wasser, Hauswartung, Allgemeinstrom, Liftservice, Brandschutz etc., die genaue Aufschlüsselung folgt im nächsten Abschnitt)
• Aufteilung der 8.5 Zimmer: 7 vermietete Schlafzimmer + 1 Wohnzimmer (separat eingerichtet, gemeinschaftlich genutzt) + 0.5 für die Küche (Schweizer Zähleweise, eine Küche zählt standardmässig als halbes Zimmer). Vermietet werden ausschliesslich die 7 Schlafzimmer, Wohnzimmer und Küche sind Gemeinschaftsflächen und nicht zusätzlich vermietbar. Deshalb wird die Hauptmiete für die Pro-Zimmer-Rechnung durch 7 geteilt, nicht durch 8.5.
• Gesamte Möblierung: rund CHF 35'000 (Anschaffungswert)
• Monatliche Reinigung der Gemeinschaftsflächen, Internet, Verwaltung und Notfallservice inklusive
• Marketing und Nachmietersuche werden von BoVita als Hauptmieter übernommen

Die einfache Rechnung:

• Anteil Hauptmiete pro Zimmer: CHF 5'000 geteilt durch 7 = rund CHF 714 (davon ca. CHF 77 anteilige NK Akonto)
• Bruttomiete pro Zimmer: CHF 950
• Differenz: CHF 236 pro Zimmer als rechnerischer Restposten, daraus müssen Möblierungszuschlag, Reinigung, Internet, Verwaltung, Notfallservice, Marketing und die Rückstellung für Leerstandsrisiko finanziert werden. Die Detailaufschlüsselung dieser Bausteine folgt weiter unten im Abschnitt „Die 7 Bausteine einer fairen Zimmermiete".

7 Zimmer mal CHF 950 ergibt CHF 6'650 Gesamteinnahmen. Abzüglich CHF 5'000 Hauptmiete bleiben CHF 1'650 für die gesamte Wohnung, daraus müssen Möblierung, Reinigung, Internet, Verwaltung, Marketing und Rückstellungen für Leerstand finanziert werden.

Was das für dich als Untermieter bedeutet, Planungssicherheit:

In einer klassischen WG wird die Gesamtmiete anteilig auf alle Bewohner aufgeteilt. Steht ein Zimmer nach einem Auszug leer, erhöht sich der Anteil der verbleibenden Mieter, oder die Bewohner müssen selbst einen Nachmieter organisieren. Das bedeutet finanzielles und organisatorisches Risiko auf Mieterseite.

Bei BoVita hast du dieses Risiko nicht. Dein Mietpreis ist fix vereinbart und bleibt gleich, egal ob in der WG gerade 7 Personen wohnen oder nur 4. Das Leerstandsrisiko trägt BoVita als Hauptmieter, nicht du. Du zahlst immer nur den vereinbarten Untermietzins und hast damit volle Planungssicherheit.

Wie eng das kalkuliert ist, zeigt die nächste Sektion.

Wenn auf dem Inserat „inkl. Nebenkosten" steht, ist es wichtig zu definieren, was darunter fällt, und was nicht. Die folgende Aufstellung zeigt das im Detail.

Aufteilung der Hauptmiete von CHF 5'000:

• Nettokaltmiete: ca. CHF 4'460, das geht an die Liegenschaftsverwaltung als reine Mietkosten für die Wohnung
• Nebenkosten Akonto: CHF 540, das sind die monatlichen Vorauszahlungen für die Bewirtschaftung der Liegenschaft

Die CHF 540 sind eine Akontozahlung, also eine Vorauszahlung auf den tatsächlichen Verbrauch. Einmal jährlich erstellt die Verwaltung eine Heiz- und Nebenkostenabrechnung (HK/NK-Abrechnung). Wenn der tatsächliche Verbrauch tiefer war als die geleisteten Akontozahlungen, gibt es eine Gutschrift. Wenn er höher war, eine Nachzahlung.

Wichtig, wer trägt diese CHF 540 rechtlich?

Die NK-Akonto läuft zwischen BoVita als Hauptmieter und der Verwaltung, nicht zwischen BoVita und den Untermietern. Die CHF 540 sind in die Bruttomiete von CHF 950 pro Zimmer eingepreist; eine Gutschrift oder Nachzahlung aus der HK/NK-Jahresabrechnung trifft also rechtlich BoVita. Es gibt deshalb keine separate Nebenkosten-Endabrechnung an die Untermieter, das wäre auch nicht fair, weil die Mieter auf die Höhe der NK-Akonto und den Liegenschafts-Gesamtverbrauch keinen direkten Einfluss haben.

Wie BoVita Gutschriften an die Mieter weitergibt:

Erhält BoVita aus der HK/NK-Jahresabrechnung tatsächlich eine Gutschrift, wird diese gegen die laufenden Solar21/ZEV-Rechnungen der Untermieter verrechnet. Solange die Gutschrift reicht, fällt für die Mieter kein Solar21-Betrag an und sie erhalten in dieser Zeit auch keine Quartals-Aufstellung. Erst wenn die Gutschrift aufgebraucht ist, läuft die Verbrauchsabrechnung wieder normal weiter. So profitieren die Mieter direkt von einem sparsamen Gesamtverbrauch der Liegenschaft.

Diese Weitergabe ist im Mietvertrag nicht ausdrücklich geregelt, BoVita handhabt das aus eigenem Antrieb so, weil es dem allgemeinen mietrechtlichen Grundsatz entspricht, dass aus Nebenkosten kein Gewinn entstehen darf (Art. 257b OR; im Untermietverhältnis analog anwendbar, da andernfalls auch das Missbrauchsverbot von Art. 262 OR berührt wäre).

Was in den CHF 540 Nebenkosten Akonto enthalten ist:

Was NICHT in den CHF 540 enthalten ist, und warum das wichtig ist:

Folgende Kosten werden separat nach effektivem Verbrauch abgerechnet und sind nicht Teil der Bruttomiete von CHF 950:

• Individueller Stromverbrauch im Zimmer über die PV-Anlage / ZEV (Solar21): Licht im Zimmer, Steckdosen, eigene Geräte (Laptop, Konsole, Mini-Kühlschrank, etc.)
• Anteil am Allgemeinverbrauch der Wohnung: Küchengeräte (Kühlschrank, Backofen, Kochfeld, Geschirrspüler), Waschmaschine, WLAN-Router, Beleuchtung in Gemeinschaftsräumen, Boileranteile (falls elektrisch separat erfasst)
• TV-Empfang und Serafe-Gebühr (Radio- und Fernsehgebühr): wird von Serafe direkt an den Bewohner gestellt, nicht über den Vermieter
• Persönliche Versicherungen (Hausrat, Haftpflicht): siehe unseren Artikel zur Versicherungspflicht als Untermieter

So funktioniert die Solar21 / ZEV-Stromabrechnung konkret:

In modernen Liegenschaften mit Photovoltaik-Anlage und ZEV (Zusammenschluss zum Eigenverbrauch) wird der Strom nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet, nicht pauschal. Das entspricht dem Verbrauchsprinzip, das im Schweizer Energierecht (EnG / Art. 16 EnV) für ZEV-Liegenschaften vorgesehen ist.

• Solar21 (oder ein anderer ZEV-Betreiber) misst pro Wohnung den Stromverbrauch
• Solar21 stellt monatlich eine Rechnung pro Wohneinheit an BoVita aus
• BoVita verteilt diesen Verbrauch anteilsmässig auf die Bewohner einer WG, basierend auf der individuellen Mietdauer im Abrechnungsmonat. *Beispiel:* Wenn ein Mitbewohner nur 15 von 30 Tagen im Abrechnungsmonat eingezogen ist, zählt er nur als halber Anteil, die anderen tragen entsprechend mehr.
• Jeder Mieter erhält von BoVita quartalsweise eine Aufstellung der ZEV-Stromabrechnung (Ausnahme: in Quartalen, in denen eine HK/NK-Gutschrift verrechnet wird, dann fallen Solar21-Beträge bis zum Aufbrauch der Gutschrift nicht an; Details im Abschnitt „Wer trägt diese CHF 540 rechtlich?" oben)
• Wichtig zu verstehen: Innerhalb einer WG existieren keine Submeter pro Zimmer, Solar21 misst nur den gesamten Wohnungsverbrauch. Die WG-interne Aufteilung nach Mietdauer ist deshalb pragmatisch, weil der Verbrauch eines einzelnen Zimmers technisch nicht trennbar ist. Im Verhältnis zwischen WG und Vermieter bleibt die Abrechnung aber strikt verbrauchsabhängig, sparsame WGs zahlen weniger, Vielverbraucher-WGs mehr.

Konkretes Beispiel, Solar21-Tarife (Stand 2026, Liegenschaft Buchserstrasse 9, Aarau):

Was das in der Praxis ausmacht: Eine 8.5-Zimmer-Wohnung mit ca. 190 kWh Verbrauch im Monat wird mit rund CHF 73 inkl. MwSt abgerechnet. Bei Vollbelegung mit 7 Mitbewohnern sind das anteilsmässig etwa CHF 10 bis CHF 15 pro Mitbewohner und Monat, abhängig vom tatsächlichen Verbrauch und der individuellen Mietdauer im jeweiligen Monat. Wichtig: Sind weniger als 7 Zimmer belegt, übernimmt BoVita als Hauptmieter den Anteil der leerstehenden Zimmer, der Pro-Kopf-Betrag der aktiven Mitbewohner steigt also nicht. Das Leerstandsrisiko trägt vollständig BoVita.

Wichtig: Die Akontozahlung von CHF 540 in der Bruttomiete deckt den Allgemeinstrom der Liegenschaft (Treppenhaus, Waschküche, Heizung, Boiler etc.) ab, der über Solar21 abgerechnete Verbrauch ist der Wohnungsverbrauch (Küche, Wohnzimmer, Zimmer der Mieter). Es gibt keine Doppelbelastung, weil zwei verschiedene Zählerkreise gemessen werden.

Warum diese Trennung in deinem Mietvertrag steht (Punkt 4):

In jedem BoVita-Mietvertrag findest du unter Punkt 4 den genauen Wortlaut. Lesehilfe: Der Begriff „Strom" im ersten Teil meint Heiz- und Allgemeinstrom der Liegenschaft (Treppenhaus, Waschküche, Heizung, Lift); der zweite Teil schliesst den individuellen Stromverbrauch im Zimmer explizit aus, diese beiden Stromarten sind technisch über zwei separate Zähler erfasst:

> *„Die Nebenkosten umfassen die monatliche Reinigung, Heizkosten, Heizbedienung, Heizstrom, Strom, Wasser, Abwasser, Boiler-Entkalkung, Hauswartung, Spesen und Verbrauchsmaterial, Umgebungsarbeiten, Schneeräumung, Verwaltungskosten für die Erstellung der HK/NK. Nicht in den Nebenkosten enthalten sind der individuelle Stromverbrauch innerhalb des Zimmers, einschliesslich Haushaltsgeräte, Beleuchtung und Unterhaltungselektronik. Ebenso nicht inkludiert sind die Kosten für TV sowie die gesetzliche Serafe-Rundfunkgebühr für Radio und Fernsehen."*

Das ist bewusst und transparent so geregelt, und entspricht dem Standard professioneller Liegenschaftsverwaltungen in der Schweiz. Würden wir den individuellen Stromverbrauch über die Bruttomiete pauschalieren, würde der sparsame Mieter den Vielverbraucher subventionieren, und das wäre weder fair noch entspräche es dem ZEV-Gesetz.

Was passiert am Jahresende mit der Akontozahlung von CHF 540?

• Die Verwaltung erstellt die jährliche HK/NK-Abrechnung, Adressat ist rechtlich BoVita als Hauptmieter, nicht die Untermieter
• War der tatsächliche Verbrauch tiefer als die Akontozahlungen → es entsteht eine Gutschrift, die BoVita aus eigenem Antrieb in Anlehnung an den Grundsatz von Art. 257b OR (kein Gewinn aus Nebenkosten) an die Mieter weitergibt
• Konkret läuft die Weitergabe über die Verrechnung mit den laufenden Solar21/ZEV-Stromrechnungen, solange die Gutschrift reicht, fallen für die Mieter keine Solar21-Beträge an und die Quartalsaufstellung pausiert
• Reicht die Gutschrift länger als die laufenden Solar21-Rechnungen, bleibt der Überhang als Guthaben für künftige ZEV-Rechnungen bestehen
• War der tatsächliche Verbrauch höher als die Akontozahlungen → es entsteht eine Nachzahlung; diese trägt BoVita als Hauptmieter und wird nicht auf die Untermieter umgelegt, weil die Mieter auf die Höhe der Verwaltungs-Akonto und den Liegenschafts-Gesamtverbrauch keinen direkten Einfluss haben (deshalb gibt es auch keine separate NK-Endabrechnung an die Untermieter)

Das Prinzip in einem Satz: Was alle gemeinsam verbrauchen (Heizung, Lift, Hauswartung, Allgemeinstrom), läuft über die Bruttomiete als Akonto. Was du individuell verbrauchst (eigene Geräte, eigenes Licht im Zimmer), läuft über die separate Stromabrechnung, damit jeder genau das zahlt, was er wirklich nutzt.

Hier die einzelnen Kostenbausteine, wie sie sich bei einer 8.5-Zimmer-Wohnung mit 7 vermieteten Zimmern ergeben:

1. Anteil Grundmiete und Nebenkosten

• Basis: CHF 5'000 Hauptmiete (CHF 4'460 Nettokaltmiete + CHF 540 Nebenkosten Akonto)
• Pro Zimmer bei 7 Zimmern: rund CHF 714 (davon ca. CHF 637 Nettomiete + CHF 77 NK Akonto)
• In den NK Akonto sind enthalten: Heizung, Warmwasser, Wasser/Abwasser, Hauswartung, Allgemeinstrom, Liftservice, Brandschutz und Arealnebenkosten, die volle Aufschlüsselung findest du im Abschnitt vorher
• Nicht enthalten und separat nach Verbrauch abgerechnet: individueller Strom im Zimmer (Solar21/ZEV, monatliche Rechnung von Solar21 an BoVita, anteilsmässig auf Mitbewohner verteilt), TV und Serafe
• Das ist der mit Abstand grösste Posten und nicht beeinflussbar

2. Möblierungszuschlag

• Anschaffungskosten Möblierung: rund CHF 35'000
• Abschreibung über 5 Jahre: CHF 583 pro Monat für die gesamte Wohnung
• Pro Zimmer: rund CHF 80 bis 100 (abhängig von Zimmergrösse und Ausstattungsintensität)
• Darin enthalten: Bett, Matratze, Schreibtisch, Stuhl, Schrank, Nachttisch, Lampen, plus anteilige Kosten für Wohnzimmer und Küche

3. Reinigung Gemeinschaftsflächen

• Bad, WC, Küche, Flur, nach Aufwand
• Beispiel: 3 Stunden pro Monat, Ansatz CHF 30 pro Stunde = CHF 90 für die Wohnung
• Pro Zimmer: rund CHF 13 bis 15

4. Internet

• Je nach Anbieter CHF 50 bis 80 pro Monat für die Wohnung
• Pro Zimmer: rund CHF 8 bis 12

5. Verwaltung und Betrieb

• Einzug, Auszug, Schlüsselübergabe, Koordination, Kommunikation, Vertragswesen
• Das sind die Dinge, die niemand gern macht, aber jeder erwartet
• Pro Zimmer: rund CHF 10 bis 30

6. Notfallservice und Koordination

• Erreichbarkeit bei dringenden Problemen (Heizungsausfall, Wasserschaden, Schlossaustausch)
• Keine Handwerkerleistung, aber Organisation und Koordination
• Pro Zimmer: rund CHF 5 bis 15

7. Marketing und Wiedervermietung

• Inserate erstellen, Screening, Besichtigungstermine, Übergabe
• Rückstellung für Leerstandsrisiko (wenn ein Zimmer einen Monat leer steht, fehlen CHF 950)
• Pro Zimmer: rund CHF 10 bis 30

Zusammengerechnet:

Rechenkette zur Marge:

Bruttomiete CHF 950 − Kostenbasis CHF 840-916 = operative Marge CHF 34-110 pro Zimmer und Monat.

Diese Marge wird durch jedes Zimmer, das auch nur einen Monat leer steht, sofort aufgefressen. Ein leeres Zimmer bedeutet CHF 950 Einnahmenausfall, während die anteilige Hauptmiete und die laufenden Servicekosten weiterlaufen.

Du suchst ein möbliertes WG-Zimmer in Aarau, Wohlen oder St. Gallen mit transparenter Kalkulation und fixem Mietpreis? Schau dir unsere aktuellen Zimmerangebote an oder stell direkt eine Anfrage.

Ein Zimmerpreis ist nur dann fair zu beurteilen, wenn du weisst, was du dafür bekommst. Deshalb hier konkret, was bei einer professionell betriebenen WG alles im Preis enthalten ist.

Jedes Zimmer enthält:

• Bett (140 cm oder 160 cm) mit hochwertiger Matratze
• Schreibtisch mit ausreichend Arbeitsfläche
• Bürostuhl oder Schreibtischstuhl
• Kleiderschrank (mind. 2-türig)
• Nachttisch mit Lampe
• Deckenleuchte oder Stehlampe
• Vorhänge oder Verdunkelung
• Bettwäsche-Set zum Einzug

Gemeinschaftsküche, komplett ausgestattet:

• Kühlschrank, Backofen, Kochfeld
• Kaffeemaschine, Wasserkocher, Toaster
• Mikrowelle
• Kochtöpfe, Pfannen, Backformen
• Geschirr, Besteck, Gläser für alle Bewohner
• Schneidebretter, Küchenutensilien, Dosenöffner
• Abfalltrennung (Kehricht, Karton, PET, Alu)

Wohnzimmer, separat eingerichtet:

• Sofa oder Sitzgruppe
• Couchtisch
• TV (bei einigen Wohnungen)
• Regale oder Sideboard

Allgemeine Ausstattung:

• Waschmaschine (in der Wohnung oder im Haus)
• Staubsauger und Putzutensilien
• Bügelbrett und Bügeleisen
• Wäscheständer
• WLAN-Router (Internet inklusive)

Warum das den Unterschied macht:

Wenn du ein leeres Zimmer mietest und alles selbst kaufen musst, rechne mit CHF 3'000 bis 5'000 für eine Grundausstattung (Bett, Matratze, Schreibtisch, Stuhl, Schrank, Küchenutensilien). Dazu kommt der Aufwand: Bestellen, liefern lassen, aufbauen, beim Auszug wieder verkaufen oder entsorgen.

Bei einem möblierten Zimmer sparst du diese Investition und kannst am Tag des Einzugs produktiv starten, mit allem, was du brauchst.

Wie der Einzug bei BoVita konkret abläuft, inklusive Kaution, Übergabeprotokoll und Checkliste, findest du in unserem separaten Artikel. Welche Rechte und Pflichten bei der Untermiete gelten, haben wir ebenfalls ausführlich zusammengefasst.

Art. 262 OR, die Grundregel

Das Schweizer Obligationenrecht regelt die Untermiete in Art. 262 OR. Die zentrale Aussage: Die Bedingungen der Untermiete dürfen im Vergleich zum Hauptmietvertrag nicht missbräuchlich sein. Konkret bedeutet das: Der Hauptmieter darf aus der Untermiete keinen ungerechtfertigten Gewinn erzielen.

Die 20%-Regel, was sie wirklich bedeutet

In der Praxis und in der juristischen Fachliteratur (u.a. SVIT-Kommentar, lexwiki.ch, Beobachter) wird häufig folgende Orientierung diskutiert: Bei möblierter Untermiete gilt ein Möblierungszuschlag von rund 20% auf den anteiligen Mietzins als üblicher Richtwert, bei unmöblierter Untermiete eher rund 10%. Es handelt sich dabei nicht um starre gesetzliche Grenzen, entscheidend ist immer die Missbräuchlichkeitsprüfung im Einzelfall, also die Frage, ob der Aufschlag durch tatsächliche Leistungen und Kosten sachlich gerechtfertigt und verhältnismässig ist.

Wichtig: Die 20% beziehen sich auf den reinen Möblierungszuschlag, also die Abnutzung und Amortisation der Einrichtung. Effektive Zusatzkosten wie Internet, Reinigung, Verwaltung und Notfallservice kommen obendrauf und dürfen separat umgelegt werden, sofern sie tatsächlich anfallen und nachweisbar sind.

Bundesgerichtliche Rechtsprechung zur Untermiete

Die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu Art. 262 OR (siehe u.a. BGE 119 II 353) folgt nach herrschender Lehre dem Grundsatz: Ein Aufschlag auf den Untermietzins ist nicht missbräuchlich, wenn er durch tatsächliche Leistungen und Kosten des Untervermieters sachlich begründet ist. Geprüft wird nicht, ob der Preis exakt angemessen ist, sondern ob ein Missbrauch vorliegt. Entscheidend sind Nachvollziehbarkeit und Verhältnismässigkeit.

Was das für die Praxis bedeutet:

• Anteilige Hauptmiete + Möblierungszuschlag (Richtwert ca. 20%) + effektive Zusatzkosten = i.d.R. zulässig, sofern die Aufschläge sachlich gerechtfertigt sind
• Kein ungerechtfertigter Gewinn, die Gesamteinnahmen dürfen die tatsächlichen Kosten nicht deutlich übersteigen
• Transparenz schützt: Wer die Kalkulation offenlegen kann, ist in einer besseren Position als wer schweigt
• Der Vermieter (Eigentümer) muss der Untermiete zustimmen und die Bedingungen kennen

Konkretes Rechenbeispiel, die BoVita-Bruttomiete von CHF 950 anhand dieser Regeln

Wer die Eckdaten kennt, rechnet schnell überschlagsmässig: CHF 6'650 Mieteinnahmen (7 × CHF 950) gegenüber CHF 5'000 Hauptmiete ergeben eine Differenz von CHF 1'650, also rund 33% Aufschlag. Auf den ersten Blick wirkt das nach mehr als der oft zitierten 20%. Diese Überschlagsrechnung mischt jedoch zwei Dinge, die rechtlich getrennt zu betrachten sind: den Möblierungszuschlag (auf den sich die 20% beziehen) und die effektiven Zusatzleistungen (Internet, Reinigung, Verwaltung, Notfallservice, Marketing/Leerstandsrückstellung), die separat umlagefähig sind, sofern sie real anfallen und nachweisbar sind.

Schritt 1, Möblierungszuschlag im Verhältnis zur anteiligen Grundmiete:

• Anteilige Bruttomiete (CHF 5'000 / 7): rund CHF 714, davon ca. CHF 77 NK Akonto → anteilige Nettogrundmiete: ca. CHF 637
• Richtwert 20% von CHF 637 → bis zu ca. CHF 127 Möblierungszuschlag wären als üblicher Rahmen anerkannt
• BoVita-Möblierungszuschlag laut Bausteine-Tabelle: CHF 80-100 pro Zimmer/Monat → liegt mit ca. 13-16% deutlich unter dem Richtwert

Schritt 2, effektive Servicekosten (kommen zusätzlich, sind nicht Teil der 20%):

Schritt 3, operative Marge nach Abzug aller realen Kosten:

• Anteilige Hauptmiete CHF 714 + Möblierungszuschlag CHF 80-100 + Services CHF 46-102 = Kostenbasis CHF 840-916
• Bruttomiete CHF 950 minus Kostenbasis = operative Marge CHF 34-110 pro Zimmer und Monat
• Diese Marge wird durch jedes leerstehende Zimmer (CHF 950 Einnahmenausfall pro Monat) sofort aufgezehrt; das Leerstandsrisiko trägt vollständig BoVita als Hauptmieter

Rechtliche Einordnung dieser Rechnung:

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Art. 262 OR (siehe u.a. BGE 119 II 353) prüft das Gericht im Einzelfall, ob ein Aufschlag durch tatsächliche Leistungen sachlich begründet und verhältnismässig ist, nicht, ob eine starre Prozentgrenze eingehalten wird. Im BoVita-Modell liegt der Möblierungszuschlag mit ca. 13-16% klar unter dem Richtwert von 20%, die übrigen Aufschläge entsprechen effektiven, nachweisbaren Leistungen (Internet-Vertrag mit Provider, Reinigungsaufträge, Verwaltungsaufwand, Notfallbereitschaft, Marketing- und Leerstandsrückstellung). Die operative Marge von CHF 34-110 pro Zimmer und Monat deckt das Leerstandsrisiko des Hauptmieters ab und stellt keinen ungerechtfertigten Gewinn im Sinne von Art. 257b OR dar.

Keine fixen Grenzen, aber klare Leitplanken:

Es gibt kein Gesetz, das sagt: "Genau 20% und keinen Rappen mehr." Die Rechtsprechung arbeitet mit dem Begriff der Missbräuchlichkeit. In der Praxis bedeutet das: Solange der Preis durch die tatsächlichen Kosten und Leistungen gedeckt ist und transparent kommuniziert wird, bewegt man sich im zulässigen Rahmen.

BoVita orientiert sich bei jeder Untermiete an den in der Praxis anerkannten Richtwerten und der aktuellen Rechtsprechung. Im Zweifel empfiehlt sich für Mieter und Untermieter immer eine unabhängige Beratung, etwa beim Schweizerischen Mieterverband oder einem Anwalt für Mietrecht.

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Darf man „inkl. Nebenkosten" werben und den individuellen Zimmerstrom trotzdem separat verrechnen? Die rechtliche Einordnung.

Diese Frage hören wir oft. Die Antwort lässt sich nach geltendem Schweizer Mietrecht und den ZEV-Vorschriften so zusammenfassen: Ja, das ist zulässig, sofern es im Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist, und der individuelle Stromverbrauch in einer ZEV-Liegenschaft wird nach den einschlägigen Energievorschriften ohnehin verbrauchsabhängig erfasst.

1. Nebenkosten haben einen klar definierten Inhalt (Art. 257a/b OR + Art. 5 VMWG)

Nach Schweizer Mietrecht dürfen als „Nebenkosten" nur Kosten umgelegt werden, die mit dem tatsächlichen Gebrauch der Mietsache zusammenhängen und im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sind (Art. 257a Abs. 2 OR). Die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG, SR 221.213.11) regelt in Art. 5 detailliert, welche Positionen zulässig sind: Heizung, Warmwasser, Wasser/Abwasser, Hauswartung, Allgemeinstrom (Treppenhaus, Waschküche), Liftservice, Kehricht, Gartenpflege, Brandschutz etc.

Der individuelle Stromverbrauch im Zimmer, also Licht, Steckdosen, eigene Geräte, wird im Schweizer Mietrecht in der Regel nicht pauschal über die Nebenkosten umgelegt, weil er nicht den gemeinschaftlichen Betrieb der Liegenschaft betrifft, sondern den persönlichen Konsum eines einzelnen Mieters. Auch der Schweizerische Mieterverband weist in seinem Ratgeber zu Heiz- und Nebenkosten darauf hin, dass nur Kosten umgelegt werden dürfen, die mit dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Liegenschaft zusammenhängen und ausdrücklich vereinbart sind.

2. ZEV-Strom wird verbrauchsabhängig abgerechnet (Energiegesetz / Art. 16 EnV)

Wo eine Liegenschaft an einem ZEV (Zusammenschluss zum Eigenverbrauch) teilnimmt, wie bei BoVita mit Solar21 als ZEV-Betreiber, sehen das Energiegesetz (EnG) und die Energieverordnung (Art. 16 EnV) eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Stromkosten vor: Der Verbrauch wird mit geeichten Zählern pro Verbrauchseinheit erfasst und den Endverbrauchern entsprechend ihrem tatsächlichen Verbrauch in Rechnung gestellt. Eine vollständige Pauschalierung über die Bruttomiete würde diesem Verbrauchsprinzip zuwiderlaufen und wäre auch mietrechtlich problematisch (kein Gewinn aus Nebenkosten gemäss Art. 257b OR, nur tatsächliche Kosten umlegbar). Allgemeinstrom (Treppenhaus, Waschküche) bleibt nach Art. 5 VMWG Teil der Nebenkosten und ist deshalb in den CHF 540 NK-Akonto enthalten, wie konkret abgerechnet wird, ist im Abschnitt „So funktioniert die Solar21 / ZEV-Stromabrechnung konkret" erklärt.

3. Argument „nicht vorhersehbar", genau deshalb ist die Trennung zulässig

Der häufigste Einwand lautet: „Wenn der Stromverbrauch im Zimmer nicht im Voraus kalkulierbar ist, gehört er erst recht nicht in die Pauschale." Genau so ist es. Das Bundesgericht hat in seiner Rechtsprechung zu Art. 257b OR mehrfach betont, dass der Vermieter keinen Gewinn aus den Nebenkosten ziehen darf und nur die tatsächlichen Kosten umlegen kann. Wer unvorhersehbare, individuell stark schwankende Verbräuche in eine Pauschale packt, subventioniert den Vielverbraucher zulasten des Sparsamen, und genau das wäre missbräuchlich. Die separate Abrechnung schützt also gerade den fairen Mieter, der wenig verbraucht.

Konkret: Wenn ein Mitbewohner einen Server, Krypto-Miner oder eine grosse Aquariumsbeleuchtung im Zimmer betreibt, ist es weder fair noch rechtlich tragfähig, dass die anderen WG-Bewohner diesen Mehrverbrauch über eine pauschale „inkl. NK"-Miete mittragen müssen.

4. Transparente Vertragsgrundlage, der Schlüsselpunkt

Damit die Trennung rechtlich hält, muss sie im Mietvertrag ausdrücklich geregelt sein (Art. 257a Abs. 2 OR). Punkt 4 im BoVita-Mietvertrag setzt dies um: Er listet detailliert auf, was in den Nebenkosten enthalten ist, und schliesst „individuellen Stromverbrauch innerhalb des Zimmers, einschliesslich Haushaltsgeräte, Beleuchtung und Unterhaltungselektronik" sowie TV und Serafe explizit aus. Damit ist die Konstellation „Bruttomiete inkl. NK + separate ZEV-Stromrechnung" vertraglich klar geregelt und entspricht inhaltlich der üblichen Praxis für ZEV-Liegenschaften, sofern die verbrauchsabhängige Abrechnung tatsächlich umgesetzt wird.

5. Untermiete-Kontext (Art. 262 OR) ändert nichts daran

Im Untermietverhältnis darf der Hauptmieter dem Untermieter effektive Zusatzkosten (Internet, Reinigung, Möblierung, Strom nach Verbrauch) weiterverrechnen, sofern sie real anfallen und transparent ausgewiesen sind. Für den Möblierungszuschlag wird in der Praxis ein Richtwert von rund 20% der anteiligen Grundmiete genannt; verbrauchsabhängige Kosten wie ZEV-Strom sind davon unabhängig zu betrachten und kommen nach effektivem Verbrauch dazu. Diese Praxis wird in der juristischen Fachliteratur (SVIT-Kommentar, lexwiki.ch) eingehend behandelt.

Fazit in einem Satz: Die Angabe „inkl. Nebenkosten" bezieht sich auf die in Art. 5 VMWG erfassten Nebenkostenpositionen; der individuelle Stromverbrauch im Zimmer wird in einer ZEV-Liegenschaft separat und verbrauchsabhängig abgerechnet, bei BoVita ist beides im Mietvertrag transparent dokumentiert.

Wenn du wissen willst, ob ein WG-Zimmerpreis fair ist, helfen dir diese konkreten Prüfpunkte:

1. Gibt es eine transparente Aufschlüsselung?

• Ist klar, wie sich die Bruttomiete zusammensetzt?
• Gibt es eine offen kommunizierte Kalkulation oder eine Erklärung auf Nachfrage?
• Sind Grundmiete, Nebenkosten, Möblierung und Services separat ausgewiesen?

2. Ist die Möblierung real vorhanden und in gutem Zustand?

• Gibt es eine Inventarliste für dein Zimmer?
• Stimmt die Liste mit der tatsächlichen Ausstattung überein?
• In welchem Zustand sind Bett, Matratze, Schreibtisch und Schrank?

3. Sind die Nebenkosten klar geregelt?

• Steht im Vertrag, was in der Bruttomiete enthalten ist?
• Oder steht nur "pauschal all inclusive" ohne Erklärung?
• Kommen zusätzliche Kosten auf dich zu (Strom, Heizung, Wasser)?

4. Was genau ist im Service enthalten?

• Ist Internet inklusive und wie schnell ist die Verbindung?
• Wird die Gemeinschaftsfläche regelmässig gereinigt?
• Gibt es einen Ansprechpartner bei Problemen?

5. Ist die Kaution sauber geregelt?

• Liegt die Kaution auf einem Sperrkonto oder gibt es eine Mietkautionsversicherung?
• Ist die Höhe angemessen (maximal 3 Monatsmieten, in der Praxis oft 1 bis 2)?
• Mehr dazu in unserem Artikel zur Kaution in der Schweiz

6. Wie sieht der Marktvergleich aus?

• Vergleiche den Preis mit ähnlichen Angeboten auf Flatfox, Tutti oder WG-Zimmer.ch
• Achte dabei auf: Lage, Zimmergrösse, Möblierung, inklusive Leistungen
• Ein möbliertes Zimmer mit Services ist naturgemäss teurer als ein leeres Zimmer ohne Extras

7. Wer trägt das Leerstandsrisiko?

• In einer normalen WG steigt dein Mietanteil, wenn jemand auszieht und das Zimmer leer steht
• Du musst dann entweder mehr zahlen oder selbst einen Nachmieter finden
• Bei professionellen Anbietern wie BoVita ist dein Mietpreis fix vereinbart, egal ob alle Zimmer belegt sind oder nicht
• Das Leerstandsrisiko liegt beim Hauptmieter, nicht bei dir, das gibt dir echte Planungssicherheit

Faustregel: Wenn der Anbieter dir auf Nachfrage erklären kann, wie sich der Preis zusammensetzt, und die Erklärung plausibel ist, dann ist das ein starkes Signal für Seriosität.

> Das Wichtigste in drei Sätzen:

> 1. Eine Bruttomiete von CHF 950 für ein möbliertes WG-Zimmer in einer ZEV-Liegenschaft ist plausibel, wenn sie sich aus Grundmiete, möblierungsbedingtem Aufschlag und realen Servicekosten herleitet, die operative Marge bleibt mit CHF 34-110 pro Zimmer schmal und wird durch Leerstand sofort aufgezehrt.

> 2. Die NK-Akonto von CHF 540 ist BoVitas Vertragsverhältnis mit der Liegenschaftsverwaltung, in die Bruttomiete eingepreist; der individuelle Stromverbrauch im Zimmer wird über Solar21/ZEV verbrauchsabhängig separat abgerechnet, beide Punkte sind im Mietvertrag explizit geregelt.

> 3. Eine NK-Gutschrift, die BoVita aus der Jahresabrechnung erhält, wird aus eigenem Antrieb in Anlehnung an den Grundsatz von Art. 257b OR (kein Gewinn aus Nebenkosten) gegen die laufenden Solar21-Rechnungen der Mieter verrechnet, solange die Gutschrift reicht, fallen keine Solar21-Beträge an und die Quartalsaufstellung pausiert.

Rückfragen zu Zimmerpreisen entstehen in der Regel nicht wegen der Höhe des Preises, sondern weil dessen Zusammensetzung nicht offen kommuniziert ist.

Das kann jeder Mieter bei uns transparent anfragen:

• Eine offen kommunizierte Aufschlüsselung der Bruttomiete in ihre Bestandteile (in diesem Beitrag und auf Nachfrage)
• Eine vollständige Inventarliste für das jeweilige Zimmer
• Klare Angaben zu den inkludierten Leistungen (Internet, Reinigung, Support)

Was du als Mieter tun kannst:

• Frage aktiv nach einer Aufschlüsselung, wenn sie nicht angeboten wird
• Vergleiche nicht nur den Preis, sondern auch die enthaltenen Leistungen
• Prüfe die Inventarliste bei der Übergabe und melde Abweichungen zeitnah
• Lies unseren Artikel zu den Untermiete-Regeln in der Schweiz für den rechtlichen Rahmen
• Informiere dich über die Versicherungspflicht als Untermieter

Eine transparente Aufschlüsselung ist nicht das Alleinstellungsmerkmal eines einzelnen Anbieters, sondern Voraussetzung für ein nachvollziehbares Mietverhältnis. Wer die Kalkulation auf Anfrage nicht offenlegen kann, hat dafür meist einen Grund.

Du willst dir selbst ein Bild machen? Hier findest du unsere verfügbaren Zimmer in Aarau, Wohlen und St. Gallen, mit allen Angaben zu Preis, Ausstattung und inkludierten Leistungen.